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商業(yè)性住房是指該房產(chǎn)可以用來(lái)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，還可以居住。現(xiàn)在有很多購(gòu)房者在買房的過(guò)程中會(huì)考慮到購(gòu)房?jī)r(jià)值，因而，商住兩用的房子受到很多購(gòu)房者的青睞。商住兩用房產(chǎn)權(quán)有多少年?商住兩用房水費(fèi)怎么算?商住兩用房?jī)?yōu)缺點(diǎn)是什么?購(gòu)買商住兩用房應(yīng)注意什么?一方面，購(gòu)房者因商住兩用房的所帶來(lái)的增值空間感到欣喜，另一方面也因不了解商住兩用房而產(chǎn)生疑惑。本期千房百計(jì)全面解析商住兩用房，一一解答購(gòu)房者的疑惑。

商住兩用

商住兩用房解讀定義+產(chǎn)權(quán)+稅費(fèi)+貸款
  • 商住兩用房定義

    所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。

  • 商住兩用房產(chǎn)權(quán)

    商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動(dòng)續(xù)期。而"非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)"，不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。

  • 商住兩用房稅費(fèi)

    "商住兩用"項(xiàng)目目前還無(wú)法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過(guò)程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來(lái)計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過(guò)144平方米)。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。

  • 商住兩用房貸款

    商住兩用房不限購(gòu)，也不受房貸限制，不過(guò)這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過(guò)10年，首付高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請(qǐng)公積金貸款。

商住兩用

商住兩用房?jī)?yōu)點(diǎn)總結(jié)總價(jià)低+安保高+不限購(gòu)+LOFT戶型
  • 優(yōu)點(diǎn)一

    小戶型較多，以40-80平米為主，總價(jià)低

  • 優(yōu)點(diǎn)二

    人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)高

  • 優(yōu)點(diǎn)三

    對(duì)于限購(gòu)的城市來(lái)說(shuō)，商住房不限購(gòu)

  • 優(yōu)點(diǎn)四

    有LOFT戶型，如買30平方米相當(dāng)于買60平方米

商住兩用

商住兩用房缺點(diǎn)總結(jié)首付高+生活成本高+期限短+密度大
  • 缺點(diǎn)一：首付高 貸款利率高

    ◎ 購(gòu)買商住兩用房首付≥45%
    ◎ 貸款期限≤10年
    ◎ 貸款利率不得低于同期同檔次利率 的1.1倍
    ◎ 住房公積金僅可提取、不可用于貸款

  • 缺點(diǎn)二："商住兩用"房生活成本高

    ◎ 商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。也就是表示購(gòu)房者要承受較高的生活成本。

  • 缺點(diǎn)三：土地使用權(quán)期限較短

    ◎ 普通住宅的土地使用權(quán)限為70年，且土地使用權(quán)期滿可以自動(dòng)續(xù)期；
    ◎ 商住兩用房的土地使用權(quán)限為40年或50年，土地使用權(quán)期滿需依照法律規(guī)定辦理。

  • 缺點(diǎn)四：居住密度相對(duì)較大

    ◎ 普通住宅一層2-4戶，商住用房一層可到6-20多戶。
    ◎ 商和住混雜在一起，名為既可"商"也可"住"，給雙方都帶來(lái)了很多麻煩。

商住兩用

購(gòu)買商住兩用房需注意繳費(fèi)依據(jù)+項(xiàng)目配件+商住分層+≠商改住
  • "明確未來(lái)使用費(fèi)的繳納依據(jù)

    購(gòu)房者應(yīng)在選購(gòu)時(shí)問(wèn)清水、電等是否采取商用價(jià)格，一些開發(fā)商會(huì)采取相應(yīng)將補(bǔ)救措施，有些費(fèi)用可按民用價(jià)格繳納。"

  • "所選項(xiàng)目是否有配件

    非住宅項(xiàng)目一般不會(huì)被強(qiáng)制配套幼兒園、學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)以及相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)等。"

  • 首先商、住分區(qū)

    商業(yè)區(qū)和居住區(qū)為不同樓座、相對(duì)獨(dú)立，甚至連小區(qū)配套、公用設(shè)施都各自獨(dú)立，避免了混用；人車分流，能夠保證出行安全及便捷性。

  • 其次商住分層

    商用房分配到底層、居住層在商用房之上，分層管理將商住和自住的空間分割。選購(gòu)這種房產(chǎn)時(shí)盡量選小區(qū)配套和公用設(shè)施共享程度低的項(xiàng)目。

  • 回避商、住混雜

    商住混雜，小區(qū)管理比較混亂、出入人員相對(duì)復(fù)雜，因此小區(qū)往往不會(huì)有良好的居住環(huán)境，安全、衛(wèi)生等方面會(huì)存在安全隱患，影響生活品質(zhì)。

"不同于 "商改住"

  • "商改住"是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作土地使用，并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出，商業(yè)建設(shè)用地使用年限為40年。

  • "商改住"的情況有：①該區(qū)域不適合商，適合??；②開發(fā)商開發(fā)的這個(gè)階段也是適合住，而非商用；③"商改住"后的售價(jià)高于早先商業(yè)用途的價(jià)格。

  • "商改住"是一種違法行為。相關(guān)法律條文規(guī)定：建設(shè)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，用地單位就不得擅自改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途。

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