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看配套、挑環(huán)境、選戶型……但是您別忽視了房屋最重要的產權問題。產權問題關系到購房者的切身利益，但是購房新手們如果不注意很有可能陷入小產權房、產權無法辦出等糾紛中，苦不堪言。那么什么是房屋產權、買房時應該怎樣查看產權、菜鳥買房應該如何避免產權陷阱……本期千房百計就為您講講關于房屋產權的那些事。

房屋產權知識

房屋產權概念

房屋產權是指房產的所有者按照國家法律所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋的占有、使用、收益和處分的權利。

房屋產權分類

市場上出售的房屋類型各異，不同種類的房屋有不同的產權。老百姓在購買時該怎么區(qū)分？其實簡單來說，這些房屋種類可以分為兩大類。國家正式批準和受法律保護的，是大產權房。與之相對的是小產權房。

房屋產權年限

房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成。

土地使用權：是國家向組織、機構及個人出讓的土地使用權利，根據《中華人民共和國憲法》，土地的所有權歸國家集體所有。按建筑用類型有所不同，一般民用住宅建筑權屬年限為70年，商用房屋建筑權屬年限為40年。

房屋所有權：屬于個人產權，是私有財產權的一種，是得到《中華人民共和國憲法》的保護的，根據《中華人民共和國物權法》（自2007年10月1日起施行）第六十四條私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。其年限是永久的。

房屋產權分類	大產權	小產權
土地所有權	國家所有	集體所有
費用繳納類型	土地出讓金等	未繳納
權屬證明頒發(fā)單位	國家、房管局	鄉(xiāng)政府或村
抵押、貸款等	可辦理	不可辦理
地上房屋類型	可有商業(yè)、住宅、經濟適用房（經適房），限價房等	普通住宅
土地使用權年限	70年：居住用地 50年：教育、科技、文化、體育用地；工業(yè)用地；綜合或其他用地； 40年：商業(yè)、旅游、娛樂設施用地；	沒有明確時間可隨時終止

產權不完整風險多

◆為什么有些房子沒有產權證呢？
目前存在的房屋無產權現象，主要有以下幾種情況：
一是已經交房，但房屋產權證在一年內還未辦理；
二是已交房居住多年，但開發(fā)商沒有及時辦理房屋產權證，一拖再拖，房屋產權還未辦理下來；
三是一些房屋建設手續(xù)不齊全，根本無法辦理產權證；
四是部分房屋無產權屬于歷史遺留問題。另外，城郊等地區(qū)因拆遷而產生大量的安置房，而這部分房子在沒有取得房屋產權證時，也大量流入市場。

◆無產權房屋交易，主要存在哪些風險？
1、不能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租等活動，即使簽定相關合同也均為無效合同，不受法律保護。
2、在房屋被拆遷時無法按國家政策及相關拆遷法規(guī)獲得拆遷補償。
3、無法設定抵押權、典權等他項權利，購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔其它民事責任。
4、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風險。
5、開發(fā)商因債務糾紛被強制執(zhí)行時，沒有辦理過戶的房地產仍屬于開發(fā)商的財產，可以被開發(fā)商的債權人依法強制執(zhí)行；
6、在土地使用權期限屆滿時無法申請繼續(xù)使用該土地。

購房者如何才能確保產權

購買期房看五證

新建的商品房或期房不可能在銷售時就拿到了房屋產權證。因此購房時一定要看“五證”，以此來判斷有無法律保障。“五證”具備了，一般原則上就沒有問題。

《國有土地使用證》
重要程度：★★★★★
《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護，由市國土資源局核發(fā)。《土地使用證》是非常重要的物權，如果不按合同辦理《土地使用證》，可以視為開發(fā)商違約以及對業(yè)主“權力”的侵犯。

《建筑工程施工許可證》
重要程度：★★★
《建設工程施工許可證》，又名《建設工程開工證》，是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，由市建委核發(fā)。

《建設用地規(guī)劃許可證》
重要程度：★★★
《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，由市規(guī)劃委員會核發(fā)，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，開發(fā)商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。
《商品房銷售（預售）許可證》
重要程度：★★★★★
《商品房銷售(預售)許可證》是政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。房地產開發(fā)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。

《建設工程規(guī)劃許可證》
重要程度：★★★
　　《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據，由市規(guī)劃委員會核發(fā)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。

提示：
“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。《商品房銷售(預售)許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內，以確保將來順利的辦理產權證。特別要提醒的是，購房者在查五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。

現房審查"大產權證"

    許多購房者都知道，如果沒有預售許可證，房產便不允許銷售，而且也無法辦理房產證。但是，對于現房，多數購房者以為既然有預售證，且房子看得見、摸得著，房產證自然沒有問題，卻不知有預售證并不意味著房產證也能順利辦出。
    現房銷售中，除了具備“五證”，開發(fā)商還應當取得所售房屋的“大產權證”。也就是說，購房者在購買現房時，要注意查看是否已擁有大產權證。若上述證件齊備，那么無法辦證風險將大大降低。
    同時還需要說明的是，現房出售前，產權屬于開發(fā)商，因此房屋出售之前，有可能被開發(fā)商作了權利處分，比如設置了抵押或租賃等。購房者在簽訂房屋買賣合同時，應注意這方面的審查，可到房屋管理部門和土地管理部門查詢所購房屋的產權狀態(tài)。
    除此之外，購房者還應該審查所售房屋是否已通過竣工驗收，要求開發(fā)商出示房屋竣工驗收合格證明。而在簽合同時，還要注意完善合同內容，約定房產證具體辦證時間，并對可能存在的辦證風險、開發(fā)商應承擔的違約責任進行詳細約定，以防遭遇糾紛時維權有據可依。

提示：現房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產權證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。只有擁有房產證和土地使用證才能稱之為現房。

尾盤防止產權已變更

    還有一些購房者，購買的房產已經是尾盤，許多業(yè)主都已經入住，且拿到了房產證，但是他購買房產后，卻遲遲沒有拿到房產證。
    據了解，一般情況下，房產銷售出去之后，開發(fā)商才去辦理產權證，而對于一些“尾房”，為了減少工作量，他們會等到房屋全部銷售完再辦理產權證。從購房者角度來說，取得房產證的時間就會被延長。
    購買尾盤時，要規(guī)避辦證風險，除了和購買現房一樣，需要注意上述內容之外，還要特別注意的是，有些尾房已經被長時間擱置，購買之前應了解一下房屋的產權是否已經產生變更，或是否有被開發(fā)商抵押給銀行的情況。

提示：尾房是因為各種原因，在樓盤項目已經進入銷售后期還在出售的少量房源，其性質跟期房、現房、準現房相同。但也有不少例子告訴我們，購買尾房，同樣存在無法辦理或者是延期辦理產權證的風險。因此，無論什么情況，購房者都不可以掉以輕心。

房屋產權常見問題

Q 房產證上會寫上年限嗎？

A：購買商品房后,由住建局發(fā)放的房產證,國土局則發(fā)放國有土地使用證,有些地區(qū)會在房產證上注明土地的使用年限,目前清遠的是沒有注明的,另一方面,如業(yè)主需求土地使用證,則需要開發(fā)商協(xié)助向國土局申請。

Q 房屋產權是從什么時候算起,如何界定?

A:住宅用地的土地使用年限是70年,從該地塊取得之日起算。70年指的是該地塊的國有土地的使用年限,并不是房屋所有權的年限。土地使用權使用起止年限以土地出讓方和受讓方簽訂的土地出讓合同約定的日期為準,不考慮你和開發(fā)商簽署的預售合同日期。
比如一個開發(fā)商2006年買的土地使用權,3年的開發(fā)時間,你2008年買的房子,2009年才交房入住,那么你的產權時間從2006年算起70年。土地使用年限按土地證上的用地性質來劃分。

Q 產權到期后房子該怎么辦？

A:中國自改革開放以來,才開始房屋產權年限的問題,從首批擁有房產證的業(yè)主至今也不過30多年,距離產權70年還有一段距離,目前國家暫無條例明確規(guī)定,產權到期后的具體處理方法?，F在普遍認為的是,到期后交納一定費用便可以繼續(xù)續(xù)期,但具體的操作方法還沒有明文規(guī)定。

Q 小產權房到底能不能購買呢?

A:小產權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用于農業(yè)生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。目前，小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證，目前國家也正在對小產權房進行整治。因此，一定要慎重購買此類房屋!

Q 怎么識別房產證的真?zhèn)文兀?

A:新的房屋權屬證書由建設部設計監(jiān)制，中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制。新證共分三種，即《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。內頁印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項目。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨家印制，這就有效地保證了權證的規(guī)范、標準、統(tǒng)一，增強了權證的權威性。
根據上述新舊權屬證的不同和新證的特點，再按照權證的特點和防偽功能進行綜合審查考慮，您手中的房屋權屬證書的真?zhèn)尉筒浑y識別了。

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