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在買房之前多留意一下，你會(huì)發(fā)現(xiàn)鹽城市面上有不少房子都有幻變戶型或贈(zèng)送空間。對(duì)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可變空間顯得吸引力十足，以陽(yáng)臺(tái)、飄窗為主的贈(zèng)送面積開始走進(jìn)室內(nèi)，產(chǎn)品研發(fā)者們?cè)谠O(shè)計(jì)過(guò)程中挖空了心思，那么，目前的鹽城市場(chǎng)上，可變空間到底是怎樣的呢？讓我們一起來(lái)看看。

什么是可變空間
如果這樣想，你就錯(cuò)了

“可變空間”，業(yè)內(nèi)又叫“偷面積”、“灰空間”，是在規(guī)劃報(bào)批確定項(xiàng)目控制性詳規(guī)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)后，從空中、從地上擴(kuò)張的建筑面積，占用的大多是公共空間。最開始的贈(zèng)送面積主要以陽(yáng)臺(tái)、飄窗為主，慢慢就從室外走進(jìn)了室內(nèi)，幾年的時(shí)間，設(shè)計(jì)師們?cè)谫?zèng)送上挖空了心思。贈(zèng)送范圍已從贈(zèng)送景觀陽(yáng)臺(tái)、采光飄窗、入戶花園發(fā)展到贈(zèng)送地下室、挑高臥室、入戶客廳等空間，形式多樣，手法各異。得房率也從-30%-40%一路上揚(yáng)到了100%-150%甚至更高。

誤區(qū)1：贈(zèng)送面積是開發(fā)商隨意贈(zèng)送。其實(shí)這個(gè)觀念是錯(cuò)誤的。因?yàn)閷?duì)于2007年5月1日之后所拿到的規(guī)劃，國(guó)家有“贈(zèng)送面積不得高于18%”的限制。所以購(gòu)房者應(yīng)該看看開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計(jì)是哪一年做的（規(guī)劃批準(zhǔn)的時(shí)間），再聽聽開發(fā)商的介紹，看其誠(chéng)實(shí)不誠(chéng)實(shí)。

誤區(qū)2：贈(zèng)送面積越多越好。其實(shí)并非如此，有專家分析看似靈活新穎的“可變空間”實(shí)際上是打著政策的擦邊球“偷面積”。增加“灰空間”的做法實(shí)際上是變相提高了小區(qū)容積率、改變了規(guī)劃控制指標(biāo)，也變相提高了房?jī)r(jià)。

這些面積本來(lái)就是你的！

根據(jù)《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，有些面積屬于房屋“附件”，本來(lái)就屬于購(gòu)房者，這些面積為不計(jì)容積率部分。
1、層高2.2米以下不算容積率;(一些項(xiàng)目會(huì)做奇偶數(shù)層的交叉)
2、露臺(tái)不計(jì)算容積率;(尤其頂層和別墅類項(xiàng)目)
3、封閉式陽(yáng)臺(tái)，按垂直投影面積的一半算容積率;(這個(gè)情況很常見)
4、多層房屋，部分空間戶內(nèi)通高，只計(jì)算一層容積率;(多見于別墅、躍層、疊屋及部分錯(cuò)層)
5、飄窗不計(jì)容積率;(含落地飄窗、折角飄窗、弧形飄窗等)
6、大部分地下室不計(jì)容積率;(如果采用覆土結(jié)構(gòu)則按照計(jì)算公式計(jì)算)

這些面積屬于購(gòu)房者應(yīng)得贈(zèng)送面積，不計(jì)入建筑面積，不計(jì)入產(chǎn)權(quán)?！皩?shí)際上真正贈(zèng)送面積，就是在產(chǎn)權(quán)證上實(shí)際面積上收錢打折，比如產(chǎn)權(quán)證上120㎡的房子，開發(fā)商只收110㎡的錢，那10㎡才能算是贈(zèng)送，否則就不能算作贈(zèng)送面積?！狈慨a(chǎn)局工作人員表示。根據(jù)《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，有些面積屬于房屋“附件”，本來(lái)就屬于購(gòu)房者，這些面積為不計(jì)容積率部分。

可變空間的利與弊

1、隨著可變空間的增多，購(gòu)房者的得房率也從30%-40%一路上揚(yáng)到了100%-150%甚至更高，這無(wú)疑是增加了房屋的功能性。
2、多出來(lái)的可變空間這部分面積不需要業(yè)主承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)。

1、一般來(lái)說(shuō)有贈(zèng)送面積的樓市實(shí)際容積率與得房率成正比。得房率越高，實(shí)際容積率越高，而容積率越高，實(shí)際影響到了居住的舒適度。
2、商并不會(huì)將贈(zèng)送面積寫入商品房買賣合同中，贈(zèng)送空間不受法律保護(hù)，不被計(jì)入房屋產(chǎn)權(quán)面積中。

買房送面積，這幾件事得弄清
第一，簽合同之后再交定金，在簽合同之前，一定要把贈(zèng)送面積的條款正式載入合同當(dāng)中。如果在簽合同之前就把定金給交了，那么主動(dòng)權(quán)在一定程度上就易手了， 若是在后面遇到開發(fā)商不履行口頭承諾，即使能夠打官司要回自己的預(yù)付定金，也會(huì)消耗極大的時(shí)間和精力，很不劃算。購(gòu)房者在購(gòu)買這種贈(zèng)送面積的房源之前，一 定要把贈(zèng)送面積的條款切實(shí)寫入合同當(dāng)中，形成文字性的合同，這樣才真正受法律保護(hù)。對(duì)于開發(fā)商的口頭承諾，不要相信太多，只有合同才是正規(guī)可靠的。 第二，要弄清楚贈(zèng)送面積的真實(shí)情況，千萬(wàn)不要被開發(fā)商用一些花招伎倆給糊弄和忽悠了。如果贈(zèng)送的面積是切切實(shí)實(shí)的，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)肯定是一件好事。開發(fā)商若是真心想要送面積的話，倒不如干脆降價(jià)，那樣的效果可能會(huì)更好。之所以選擇贈(zèng)送面積這一手段作為促銷方式，自然是因?yàn)槠渲锌梢宰鑫恼?，?gòu)房者一不小心就可能被這些小花招給忽悠和糊弄過(guò)去了。比如說(shuō)，有些開發(fā)商會(huì)把公攤面積、公共綠地面積、陽(yáng)臺(tái)等算作贈(zèng)送面積，這實(shí)際就是玩障眼法，因?yàn)檫@些本來(lái)就是屬于購(gòu)房者的，不送也是他們的。
第三，在驗(yàn)房收房過(guò)戶的時(shí)候，要確認(rèn)贈(zèng)送的面積是可以辦理房產(chǎn)證的，是享受跟主體房產(chǎn)同等待遇的。有些開發(fā)商在實(shí)際交易當(dāng)中，也的確會(huì)贈(zèng)送給客戶一些露臺(tái)等還算實(shí)用的面積，但是這個(gè)面積并不能載入房產(chǎn)證，不享受產(chǎn)權(quán)待遇。如果是這樣的話，那就意味著這個(gè)贈(zèng)送面積在某種程度上可以算作違建面積，遇到拆遷或者一些爭(zhēng)議糾紛的時(shí)候，就很難保護(hù)自己的合法權(quán)益。因此，對(duì)于開發(fā)商贈(zèng)送的面積，一定要寫明白，是能夠跟主體房產(chǎn)享受同等商品房產(chǎn)待遇的。
巧用可變空間 你的房子真的會(huì)長(zhǎng)大
這類人最適合可變空間戶型

甜蜜的二人世界剛剛結(jié)婚的小兩口積蓄往往不多，一步到位的可能性不大。買一房或者兩房帶可變空間的戶型，多出來(lái)的空間在家里沒(méi)有增添新成員的時(shí)候可以做書房、運(yùn)動(dòng)室，有了小寶寶以后就可以改造成嬰兒房，性價(jià)比和實(shí)用性都不錯(cuò)，非常適合年輕夫婦。

時(shí)尚潮流的現(xiàn)代人不管贈(zèng)送的是挑高空間、露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)還是入戶花園，走在時(shí)代前沿的年輕人總是有辦法DIY自己的地盤，就算只有一房，多出來(lái)的贈(zèng)送部分也會(huì)被他們打造成藝術(shù)夾層、木制閣樓、SOHO家居，不但大大提高了居住空間的利用率，還讓呆板的隔間式戶型變得通透跳躍，流動(dòng)而又藝術(shù)，既張揚(yáng)了個(gè)性魅力，滿足了自己動(dòng)手的愿望，又大的提升了居家的舒適程度。

熱愛大自然的享樂(lè)者普通的住宅，陽(yáng)臺(tái)面積往往有限，而對(duì)附帶超大露臺(tái)或者入戶花園的灰空間來(lái)說(shuō)，那種面積大得足以做臥室和書房的贈(zèng)送空間，不管是張揚(yáng)的年輕人還是靜謐的老年人，只要是熱愛大自然的人，都有足夠多的面積打造屬于自己的后花園；養(yǎng)魚種花、品茶逗鳥，甚至喂貓遛狗，即使是鋼筋叢林也能流露出生活的氣息.

業(yè)內(nèi)人士提醒：購(gòu)房者需要理性地看待并且從實(shí)際居住的角度出發(fā)去判斷，如果產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，開發(fā)商“贈(zèng)送”的面積能夠被合理地使用，那當(dāng) 然最好不過(guò)，但如果只是沖著“贈(zèng)送”而盲目出手，一旦戶型設(shè)計(jì)不合理，就會(huì)增加購(gòu)房者后期裝修成本，甚至造成使用的不便，那就得不償失了。

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