放眼全國，近期，地方政府輪番出臺樓市限購限貸甚至限售的收緊政策，從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、青島、廈門等熱點二線城市，再到環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深、甚至環(huán)合肥、環(huán)廈門等熱點城市周邊的三四線城市。似乎全國樓市都是一片大好，去庫存的“吶喊聲”已微不可聞甚至被淹沒。

全國房地產(chǎn)去庫存任務(wù)到底完成得怎么樣了？這個問題需要提出，也需要回答。

“當(dāng)前的去庫存任務(wù)依然很重。從數(shù)據(jù)上來看，庫存量依然很大，還有6.8億多平方米的待售面積。對大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市來說，去庫存任務(wù)依然艱巨。”住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌表示。

“在去庫存的購房需求中，有部分是剛性需求無可厚非，但是投資性需求也在增加?，F(xiàn)在可怕的不是開發(fā)商手中的房子，而是投資者手中的房子?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長胡志剛在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，而且，庫存少了，地方政府還會加大土地供應(yīng)，市場保有量還會增加，所以去庫存仍不能樂觀。

部分三四線樓市繁榮  真實去庫存還是表象？

繼一二線熱點城市之后，不少三四線城市也加入限購限貸甚至限售大軍，概因銷售太火，房價上漲太快，而其中都充斥著大量投資投機性需求的進入。

這其中包括承德、廊坊、保定、唐山等京津冀城市。據(jù)記者了解，唐山一直是屬于高庫存的城市。2015年時一些專家甚至放言，唐山房屋庫存去化周期可能需要5~10年，彼時的房價還是5000元~6000元/平方米。

2016年京津冀一體化協(xié)同發(fā)展大方針提出以來，曾經(jīng)定位為京津冀地區(qū)重要發(fā)展軸的京津唐一線被重新重視。2017年3月份起，圍繞雄安新區(qū)與北京市近郊，河北多地如高碑店、涿州、霸州紛紛被納入限購。

在環(huán)京100公里圈幾乎全面限購后，唐山雖然屬于限購區(qū)域，但實際限購力度并不大，于是投資客需求幾乎是被擠壓到唐山?！耙粋€月銷售了幾年的庫存?！庇刑粕椒康禺a(chǎn)人士笑稱。國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月房價數(shù)據(jù)顯示，唐山房價漲幅是70個城市最大的。唐山市中心城區(qū)，新建商品房均價已破萬元。這也是隨后唐山出臺限購政策的原因所在。

類似的城市如長三角的嘉興、無錫，珠三角的佛山、清遠，南京都市圈的蕪湖、滁州等，都有類似的市場表現(xiàn)。

而據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，佛山的二手房價格，則有房東坐地起價，不到15分鐘加價50萬元。這是因為，佛山的“3·25新政”規(guī)定，僅在禪城全區(qū)和南海、順德部分區(qū)域限購新房，而二手房不受限制。所以，佛山二手房吸引了來自廣州、清遠、深圳乃至廣東以外的投資客。而購房入戶政策和佛山優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源，共同推動了房價上漲。

佛山樓市限購迅速升級。5月31日，佛山市人民政府辦公室發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》。自2017年6月1日零時起，佛山把二手房納入限購，進一步加強了住房限購政策，也進一步加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。

就連之前不被看好的東北地區(qū)城市沈陽，近月來也是房價頻頻上漲。數(shù)據(jù)顯示，繼3月份沈陽新房價格創(chuàng)46個月最大單月漲幅之后，4月沈陽商品住宅均價直逼8000元/平方米，達到7932元/平方米。這背后，則是中央對振興東北的政策支持，包括沈陽自貿(mào)區(qū)的設(shè)立效應(yīng)。東北人口回流有效需求在增加的同時，炒房者也看到了未來房價上漲空間而乘虛而入。

有分析認為，這并非真正的去庫存，而是庫存從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到投資者手中。

“表面上好像房子賣掉了，但是很多變成了‘鬼城’。真實庫存只會越來越多。房地產(chǎn)被當(dāng)作金融產(chǎn)品投資。一線樓市的發(fā)展，擠壓了二線、三線乃至四線城市的房地產(chǎn)生存和發(fā)展空間，一線城市購房者收益剝奪了二線、三線乃至四線勞動者的勞動價值。投資實業(yè)收益不如炒房，全民炒房畸形發(fā)展?！豹毩⒔?jīng)濟學(xué)家杜猛對中國房地產(chǎn)報記者表示。

一批三四線城市  庫存基數(shù)依然很大

全國商品房待售面積絕對數(shù)值亦未明顯減少。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月末，全國商品房待售面積67469萬平方米。其中，住宅待售面積截至2017年4月為37782萬平方米，同比下降16.2%。而2016年同期為45089萬平方米。一年時間減少了7307萬平方米?？梢?，去庫存，主要去的是住宅庫存。

而截至2017年4月，全國辦公樓待售面積為3756萬平方米，反而上升了9.3%；商業(yè)營業(yè)用房16010萬平方米，上升了5.9%。可見，辦公和商業(yè)地產(chǎn)類房屋去庫存壓力還很大。

從絕對庫存數(shù)據(jù)上看，一些三四線城市現(xiàn)有庫存銷售周期仍較長。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2017年4月末，丹東的去庫存周期為34個月，唐山為27個月，哈爾濱為25個月，蚌埠為21個月，昆山和西寧均為23個月。此外，淄博、呼和浩特、鞍山、撫順、牡丹江等地的去庫存周期則均超過3年。

但是，“其他的三四線城市仍然在去庫存的路上，甚至有的城市庫存量可能還需要去化四五年時間?！睔W陽捷進一步表示。

“東部三大經(jīng)濟圈城市去庫存壓力基本沒有，甚至還出現(xiàn)樓市過熱現(xiàn)象，這些過熱城市的調(diào)控政策已經(jīng)收緊。而東北地區(qū)城市、中西部非核心城市，現(xiàn)階段大部分還沒有完成去庫存任務(wù)，仍需要去庫存。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對中國房地產(chǎn)報記者表示。

警惕庫存搬家風(fēng)險

“相比開發(fā)商手中的庫存，投資者手中的庫存更可怕。這是泡沫，因為沒和真實需求對應(yīng)?！焙緞傉J為。

而且，“隨著國務(wù)院批復(fù)越來越多的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、科技園區(qū)、自貿(mào)區(qū)、經(jīng)濟特區(qū)等概念城市，政策紅利都會導(dǎo)致投資投機性需求聞風(fēng)進入，真實庫存不會越來越少，反而越來越多。沒有真實住房需求的鬼城現(xiàn)象也將更為明顯?！倍嗄陙?，杜猛一直堅持他的“鬼城論”，并且認為任志強的剛需論在全面炒房的現(xiàn)實面前已經(jīng)很難站住腳。

“一部分城市還是要去庫存，即便大一些的二三線城市，可能市場需求大一些，但當(dāng)?shù)卣€是依靠土地財政，加大土地供應(yīng)。因為經(jīng)濟形勢出現(xiàn)不太好的時候，財政怎么辦，肯定要賣地，商品房存量雖然減少了，但是新增土地給市場造成的壓力還在。而土地財政不是一年兩年就能解決的問題，經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的倚賴還是很大，政策也處在很矛盾的階段。不能過于打壓房地產(chǎn)，否則經(jīng)濟會受到大的影響?！焙緞偙硎?。

“這是現(xiàn)實，所以要建立房地產(chǎn)市場運行長效機制。”胡志剛認為。

杜猛則認為，要徹底杜絕炒房人群，最為有效的方法就是限售和開征房地產(chǎn)稅?！氨热绫本?、深圳一線城市，如果限售20年，甚至30年，房價必然大跌。這并不是影響剛需，因為剛需是不賣的?！?