受調(diào)控政策影響,今年4月以來(lái),北上廣等一線城市的二手房交易市場(chǎng)逐步降溫,北京二手房交易量更是連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下降。不少媒體報(bào)道,二手房交易市場(chǎng)降溫導(dǎo)致“由售轉(zhuǎn)租”,“熱點(diǎn)城市住房租金下跌了”。事實(shí)果真如此嗎？我們對(duì)北京不同地段小區(qū)作了一次實(shí)地調(diào)查。

北京的房租還在漲,漲幅比往年有所縮小

“房東今年每個(gè)月只給我漲了120元,比去年漲得少?！贝T士畢業(yè)3年的小李租住在北京東四環(huán)十里堡城市廣場(chǎng)小區(qū),“去年5月份續(xù)租時(shí),租金每月漲了200元,今年再漲這么多我就想換房子了?！?/span>

小李通過(guò)房屋中介在該小區(qū)租了一個(gè)18平方米單間,雖是簡(jiǎn)單裝修,但家具齊全、采光良好。“去年月租金是2490元,現(xiàn)在每個(gè)月2610元,我不指望租金會(huì)下降,只要?jiǎng)e漲太多,我就很滿意了。”

“目前較為低迷的二手房買賣對(duì)租賃市場(chǎng)影響不大,各種房源的租金也沒(méi)出現(xiàn)明顯下降?！北本╂溂业禺a(chǎn)金臺(tái)里店一位租賃置業(yè)顧問(wèn)介紹,暑期是租房旺季,地鐵房和中小學(xué)附近的房子都好租。

北京遠(yuǎn)洋沁山水小區(qū)與市重點(diǎn)中學(xué)十一學(xué)校一街之隔,“我們家房租去年每月是8300元,今年漲到了8600元。”蔣女士在遠(yuǎn)洋沁山水小區(qū)租了一套89平方米的兩居室?！凹议L(zhǎng)一租就是好幾年,待租房源也不是很多,所以租金一直在漲?！?nbsp;

城市中心的二手房租金居高不下,經(jīng)濟(jì)條件有限的租戶被迫選擇去城郊租房,這種需求溢出現(xiàn)象帶動(dòng)了城郊地區(qū)的租金變化。

26歲的孕婦林怡在北京門頭溝區(qū)梧桐苑小區(qū)租了一套兩居室,“今年每月租金漲了500元,我想著周邊環(huán)境越來(lái)越好、房東也靠譜,就續(xù)租了?！辨溂业禺a(chǎn)梧桐苑店的置業(yè)顧問(wèn)介紹,梧桐苑小區(qū)靠近北京西六環(huán),交通日益方便,雖然房源不緊俏,但隨著租戶增多和周邊環(huán)境發(fā)展,租金每年都在上漲,今年小區(qū)兩居室漲幅在12%左右。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),今年5月通過(guò)北京我愛(ài)我家成交的房屋租賃量環(huán)比增長(zhǎng)15.7%,月租金均價(jià)微升0.61%。

“由售轉(zhuǎn)租”并不多見(jiàn),租賃市場(chǎng)供求仍偏緊

“目前,北京、上海等一線城市,即使二手房買賣市場(chǎng)遇冷,房源也不會(huì)大量涌入租賃市場(chǎng),因此二手房買賣市場(chǎng)的變化與租金漲跌沒(méi)有太大關(guān)系?！辨溂已芯吭涸洪L(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō),如今在北京房市,80%的購(gòu)房交易需求是換房,即將要出售的房子都還處于業(yè)主自住狀態(tài),房主買不到新房就不會(huì)賣舊房,“由售轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象并不多見(jiàn)。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓分析,二手房租賃市場(chǎng)如何變化,還要看租賃需求與房源供應(yīng)量的關(guān)系。首先,北京等一線城市流動(dòng)人口多,需求集中,即使有少部分“由售轉(zhuǎn)租”的房源流入市場(chǎng),租賃市場(chǎng)仍存在租房需求大于房源供應(yīng)、租戶需求與房源質(zhì)量不能較好匹配的現(xiàn)象,租金沒(méi)有明顯下降。其次,租房需求從市中心向城市郊區(qū)溢出,促使核心地區(qū)二手房租金的上漲速度變緩、漲幅縮小,城郊的二手房租金開(kāi)始上漲。

“季節(jié)性規(guī)律也是影響租金變化的重要因素之一。”謝逸楓說(shuō),一線城市租房群體以年輕人為主,每年7、8月是畢業(yè)生租房旺季,供給緊張,租金漲幅明顯。國(guó)家加快規(guī)范二手房租賃市場(chǎng),加大對(duì)違規(guī)租房的打擊力度,也是目前二手房租金小幅上漲的原因之一。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,提高租賃住房供應(yīng)量是穩(wěn)定租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵?！叭绻本┯?jì)劃建設(shè)的50萬(wàn)套租賃住房真能投入市場(chǎng),能一定程度上穩(wěn)定二手房租賃市場(chǎng)?！睆埓髠フf(shuō),政府還應(yīng)通過(guò)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等方法合理控制一線城市人口數(shù)量,避免租房需求病態(tài)增長(zhǎng)。