隨著存量房時(shí)代到來(lái)，政策鼓勵(lì)加上租賃市場(chǎng)的巨大缺口，讓“風(fēng)口”、“藍(lán)?！钡茸盅鄢涑庵L(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。目前，市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓主要分為集中式和分散式兩種，其中集中式的長(zhǎng)租公寓除了中介、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司以外，由開發(fā)商自持的也越來(lái)越多。包括萬(wàn)科、龍湖、石榴等房企均已公布了自己的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。

但需要注意的是，長(zhǎng)租公寓的租賃價(jià)格普遍高于周邊同戶型普通房源的價(jià)格，但即便如此，由于長(zhǎng)租公寓帶來(lái)的生活體驗(yàn)完全不同，加上可租賃房源總量較少，使得這種由開發(fā)商自持運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓一經(jīng)推出就一房難求。

租金

長(zhǎng)租公寓租金價(jià)格接近寫字樓

多年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)重銷售輕租賃的習(xí)慣，讓房?jī)r(jià)與租金價(jià)格的背馳越來(lái)越大。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年北京二手房的房?jī)r(jià)漲幅是達(dá)到了63.1%，而租賃市場(chǎng)漲幅僅有8.4%，到了2017年，房?jī)r(jià)的漲幅更是比租金漲幅高出36%，租售價(jià)格的巨大落差，導(dǎo)致越來(lái)越多的人開始考慮租房。

恰逢此時(shí)，政府出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)租賃的政策，就連開發(fā)商也積極投身到對(duì)于長(zhǎng)租公寓的打造上，推出了多個(gè)自持的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。根據(jù)北京青年報(bào)記者的調(diào)查，這類長(zhǎng)租公寓大多定位年輕群體，以白領(lǐng)或創(chuàng)業(yè)主為主，多位于交通便利的城區(qū)內(nèi)，實(shí)際定價(jià)略高于周邊普通租賃房源。

以萬(wàn)科為例，今年推出的泊寓勁松店，其周邊精裝修的一居室租金約為4500~7000元/月，而泊寓的租金價(jià)格定在3800元~6000元/月，另外會(huì)有10%的服務(wù)費(fèi)?？紤]到普通租賃房源的一居室多為60平方米大開間，而泊寓戶型主打20-30平方米loft，長(zhǎng)租公寓的實(shí)際租金價(jià)格仍略高于普通租房。

對(duì)于公寓租金如何定價(jià)，業(yè)內(nèi)人士表示，定價(jià)一般是周邊的主臥和獨(dú)立開間之間的價(jià)格，公寓租金定價(jià)最大的困擾在于，租金定高了，市場(chǎng)難以接受；租金低了，成本很難收回。

上周，龍湖也在酒仙橋推出了旗下的長(zhǎng)租公寓品牌冠寓，據(jù)北青報(bào)記者調(diào)研了解，酒仙橋冠寓共計(jì)有500余套可租賃房源，全部是帶有獨(dú)立衛(wèi)生間的一居室，戶型從20平方米到30平方米不等。根據(jù)冠寓工作人員的介紹，租金價(jià)格根據(jù)朝向和面積的不同，從4500元/套/月到6000元/套/月不等，最少租賃周期為三個(gè)月。

如此算下來(lái)，一套帶有兩個(gè)窗戶的30平方米一居室，租金價(jià)格約為6000元，合計(jì)下來(lái)達(dá)到了6.66元/平方米/天。幾乎相當(dāng)于望京寫字樓的租金價(jià)格。數(shù)據(jù)顯示，包括望京、豐臺(tái)科技園周邊、麗澤商圈的寫字樓租金為5至8元/平方米/天。

相比之下，普通租房的平均單價(jià)要少很多，例如酒仙橋周邊的60平方米大一居，在中介掛牌的價(jià)格約為6500元/套/月，合計(jì)下來(lái)約為3.6元/平方米/天。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，“長(zhǎng)租公寓提供的精細(xì)化服務(wù)，如管家服務(wù)、免費(fèi)健身房等等，都是需要成本的，而這些往往也都是白領(lǐng)租客所看重的。”同時(shí)，他認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓的整體租金較同類出租房屋高并不難理解，因?yàn)槠渲饕鎸?duì)的是注重租住體驗(yàn)的年輕白領(lǐng)，他們有較強(qiáng)的租金承受能力。

體驗(yàn)

附加值高 長(zhǎng)租公寓仍一房難求

盡管長(zhǎng)租公寓的租金普遍較周邊同類型房屋租金更高，但品牌長(zhǎng)租公寓的出租率卻并沒有受租金影響，甚至出現(xiàn)一房難求的情況。

去年底，石榴集團(tuán)旗下的熊貓公寓北工大店開業(yè)，至今年5月，一期房源已經(jīng)全部出租完畢。熊貓公寓負(fù)責(zé)人透露，第一個(gè)項(xiàng)目成功之后，石榴集團(tuán)拿出通州百合灣自持房源支持熊貓公寓，至今也已經(jīng)滿租。此種情況與萬(wàn)科北京泊寓類似，據(jù)了解，萬(wàn)科泊寓的舊宮店和勁松店也都已經(jīng)是滿房狀態(tài)。

龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓CEO韓石也透露，3月份開業(yè)的重慶和成都的冠寓項(xiàng)目，都是在兩個(gè)月之內(nèi)達(dá)到了95%的出租率，此外，重慶還有一個(gè)店叫新壹城店，還沒有開，就已經(jīng)全部租出去了；杭州有個(gè)西溪藍(lán)堡店，開業(yè)很短時(shí)間內(nèi)迅速達(dá)到95%的出租率。雖然從租金來(lái)講，冠寓和周邊租賃房源相比有一個(gè)15%的溢價(jià)，但因?yàn)辇埡陨淼钠放苾r(jià)值以及對(duì)產(chǎn)品的打造優(yōu)勢(shì)，還是獲得了大批租客的信任。

冠寓商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王俊英對(duì)北青報(bào)記者表示，冠寓的租戶以青年為主，不同于普通租房，冠寓在龍湖內(nèi)部叫做“CityHub”，就是商業(yè)、居住、辦公，還有一些其他的娛樂文化資源，是個(gè)小綜合體。這樣的產(chǎn)品其實(shí)是市場(chǎng)上普通租房所不具備的。在冠寓里專門有針對(duì)租戶免費(fèi)的健身房、娛樂室、會(huì)客室等，高層用來(lái)居住，底層還有辦公空間和商業(yè)配套，能夠充分享受到生活的便捷。另外頂層天臺(tái)上還有派對(duì)空間，可以舉辦活動(dòng)、天臺(tái)派對(duì)等。至于安全方面，還會(huì)做到24小時(shí)無(wú)死角服務(wù)，充分保障安全性。

對(duì)于選擇普通租房還是長(zhǎng)租公寓，租戶周先生就認(rèn)為這是兩種完全不同的生活體驗(yàn)，長(zhǎng)租公寓的生活模式與他以往的租房經(jīng)歷完全不同。

“之前跟別人合租，最頭疼的就是碰到生活習(xí)慣和規(guī)律差異太大的租戶了?！蓖獾貋?lái)京工作的周先生目前在北京租房近5年了，先后搬了6次家。說(shuō)起自己的租住經(jīng)歷，周先生很是無(wú)奈，“有時(shí)候房東再漲漲房租、臨時(shí)賣掉房子，提著大包小包往外搬家，那種滋味不好受。”

周先生告訴記者：“長(zhǎng)租公寓的價(jià)格透明、私密性好，還有一些基本的管家服務(wù)，雖房屋面積較小、租金較高，但正常起居生活也足夠用了，而且能免去許多煩惱，節(jié)省時(shí)間成本?！?/span>

王俊英也向北青報(bào)記者透露，普通租房時(shí)，出于租金和區(qū)位的考慮，往往租到一些老舊小區(qū)，房子貼滿了小廣告，設(shè)施陳舊，沒人打掃和管理。而長(zhǎng)租公寓就不存在這些問(wèn)題，甚至有客戶，專門租下一間房，改成工作室，雖然長(zhǎng)租公寓的價(jià)格比市場(chǎng)略高，但是綜合對(duì)比環(huán)境和服務(wù)，這個(gè)溢價(jià)是可以接受的。

找房難、額外的中介費(fèi)、房源陳舊，管理落后等等，恐怕是大部分租戶必須要面對(duì)的租房痛點(diǎn)，而一些長(zhǎng)租公寓無(wú)中介費(fèi)、管家服務(wù)、免費(fèi)提供公共娛樂空間等，很好地解決了這些痛點(diǎn)，這也成為它們受到租客歡迎的重要原因。

未來(lái)

自持用地大多將成為長(zhǎng)租公寓

隨著更多租戶接受長(zhǎng)租公寓的模式，開發(fā)商對(duì)于長(zhǎng)租公寓也將由探索轉(zhuǎn)為大規(guī)模擴(kuò)張。尤其是最近兩年出讓的開發(fā)商自持地塊，大多將被開發(fā)成長(zhǎng)租公寓，進(jìn)入租賃市場(chǎng)。

韓石就在接受采訪時(shí)明確表示，自持地塊未來(lái)將被開發(fā)成龍湖的長(zhǎng)租公寓。韓石透露，即將開業(yè)的酒仙橋冠寓是龍湖租來(lái)的輕資產(chǎn)產(chǎn)品，而從土地市場(chǎng)上獲取的自持住宅用地，則會(huì)被打造成重資產(chǎn)的冠寓。這類的長(zhǎng)租公寓對(duì)于投資的回收周期，肯定與銷售型的物業(yè)是兩個(gè)邏輯，所以更看重未來(lái)。

韓石補(bǔ)充道，最初龍湖對(duì)于長(zhǎng)租公寓收入增長(zhǎng)的計(jì)劃是到2020年，實(shí)現(xiàn)10億元的增長(zhǎng)，但隨著國(guó)家關(guān)于租賃政策利好的出臺(tái)，我們也提升了戰(zhàn)略目標(biāo)，希望到2020年能實(shí)現(xiàn)20億元的租金收入，并且將冠寓品牌做到行業(yè)前三甲。

由于多個(gè)自持地塊在近兩年成功出讓，預(yù)計(jì)開發(fā)商的投入將明顯加大，長(zhǎng)租公寓的擴(kuò)張也將更加明顯。但長(zhǎng)租公寓的擴(kuò)張并不代表租金價(jià)格會(huì)有所松動(dòng)。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)就表示，住房租金價(jià)格主要取決于租戶的收入水平，租戶并不會(huì)因?yàn)檎叩膶捤膳c否而在租金上有較大的支出，并認(rèn)為租金很難降低，將會(huì)保持穩(wěn)定。