買(mǎi)二手房,過(guò)戶(hù)是最關(guān)鍵的一步。從法律的角度上講產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶(hù)房子才是你的,沒(méi)過(guò)戶(hù)還是算賣(mài)家的。那么為了防止錢(qián)交了,房子卻過(guò)不了戶(hù)的情況發(fā)生。本文將列舉哪些情況下買(mǎi)的房子沒(méi)辦法過(guò)戶(hù),大家買(mǎi)房的時(shí)候可千萬(wàn)要注意啦。
情況一:未解除抵押的房產(chǎn)
目前房?jī)r(jià)高昂,不少賣(mài)家的房子都是貸款買(mǎi)的,未還清銀行的房子叫抵押房。根據(jù)規(guī)定,必須是無(wú)抵押狀態(tài)的房子,才能辦理過(guò)戶(hù)。因此,購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房子,買(mǎi)家需要先到銀行辦理解押(所謂的贖樓)。如果房子還做了其他擔(dān)保欠款,買(mǎi)家必須還清擔(dān)保的錢(qián),才能辦理解押。
情況二:被有關(guān)部門(mén)查封的房產(chǎn)
不小心買(mǎi)到被查封的房子有可能無(wú)法交易,或者你支付的房屋首期款打水漂。房子被查封的原因很復(fù)雜,有惡意的也有無(wú)意的。
原因可能是房?jī)r(jià)大漲,賣(mài)家與第三方合謀偽造債權(quán)關(guān)系,讓法院查封房產(chǎn)使交易被迫終止,也可能賣(mài)家出賣(mài)的房屋登記上屬于賣(mài)家,但是根據(jù)規(guī)定合家人共有,共有人提起訴訟,查封了房產(chǎn)。
情況三:賣(mài)方未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售的房產(chǎn)
如果房子是多個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)人,買(mǎi)房一定要證得所有共有人的同意。共有人不同意買(mǎi)賣(mài)房屋的,即使完成了過(guò)戶(hù)后產(chǎn)權(quán)人追究起來(lái),你也只能退房。
過(guò)戶(hù)時(shí),必須要所有共產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字,有人來(lái)不了。要對(duì)方提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)書(shū),盡可能的降低毀約風(fēng)險(xiǎn)。
情況四:賣(mài)家沒(méi)法提供房產(chǎn)證
沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房是過(guò)不了戶(hù)的,到房管局辦不了手續(xù)。只有房產(chǎn)證能證明房屋的歸屬,如果買(mǎi)沒(méi)房產(chǎn)證的房子要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn),權(quán)利也沒(méi)有保障。
情況五:正在出租的房屋
我國(guó)法律原則之一的“買(mǎi)賣(mài)不破租約”也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)不能對(duì)抗先成立的租房買(mǎi)賣(mài)。即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更,只要租房合同還沒(méi)有到期,租客就有權(quán)利住在里面,原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。
情況六:產(chǎn)權(quán)因?yàn)檫`規(guī)搭建被凍結(jié)
如果房屋有違建,按照有關(guān)規(guī)定,在違建拆除、恢復(fù)原樣之前,房子是不能買(mǎi)賣(mài)、不能過(guò)戶(hù)、不能通過(guò)任何合法途徑抵押貸款的。
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