市場(chǎng)醞釀和期盼已久的住房租賃資產(chǎn)證券化，有望進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道。

中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部25日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（下稱(chēng)《通知》），將重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動(dòng)多類(lèi)型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。并對(duì)開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開(kāi)展程序以及資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法等予以明確。

這是住房租賃資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的首份政策落地文件。一位了解政策制定的相關(guān)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱(chēng)，此前市場(chǎng)已經(jīng)試點(diǎn)發(fā)行了多單住房租賃類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這次發(fā)文是對(duì)前期試點(diǎn)情況的規(guī)范，通過(guò)文件明確相關(guān)程序標(biāo)準(zhǔn)。金融四十人論壇高級(jí)研究員張斌則稱(chēng)，目前實(shí)踐當(dāng)中尚需解決公募參與和稅制改革等問(wèn)題，如果能實(shí)質(zhì)性解決，將真正推動(dòng)市場(chǎng)形成與發(fā)展。

優(yōu)先支持大中城市

去年召開(kāi)的十九大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，住房租賃資產(chǎn)證券化可從三大領(lǐng)域發(fā)揮作用。宏觀方面，將有助于盤(pán)活住房租賃存量資產(chǎn)，引導(dǎo)社會(huì)資金參與住房租賃市場(chǎng)建設(shè)；對(duì)于企業(yè)而言，有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)；投資者方面，可以豐富資本市場(chǎng)的產(chǎn)品供給，提供中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的投資品種。

根據(jù)《通知》，開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化需要滿(mǎn)足至少三項(xiàng)條件，一是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；二是物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；三是原始權(quán)益人公司治理完善且最近兩年無(wú)重大違法違規(guī)行為。

滿(mǎn)足上述基礎(chǔ)條件之后，政策將優(yōu)先支持兩大類(lèi)項(xiàng)目，一是大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域的住房租賃項(xiàng)目，二是利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目。

政策鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化。主體方面，支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)租賃住房，并通過(guò)資產(chǎn)證券化方式盤(pán)活資產(chǎn)；資產(chǎn)方面，支持將限制的商業(yè)辦公用房等，改建為租賃住房，并開(kāi)展資產(chǎn)證券化融資；項(xiàng)目方面，優(yōu)先支持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好的發(fā)起人（原始權(quán)益人）開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化。

為了推動(dòng)住房租賃資產(chǎn)證券化快速落地，提高各環(huán)節(jié)工作效率，住建部門(mén)和證監(jiān)系統(tǒng)將分別在審核環(huán)節(jié)設(shè)立“綠色通道”。

在支持措施方面，《通知》提出，住房租賃企業(yè)可結(jié)合自身運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀和財(cái)務(wù)需求，自主開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化，配合接受中介機(jī)構(gòu)盡職調(diào)查，提供相關(guān)材料，協(xié)助開(kāi)展資產(chǎn)證券化方案設(shè)計(jì)和物業(yè)估值等工作，并向證券交易場(chǎng)所提交發(fā)行申請(qǐng)。

優(yōu)化驗(yàn)收、備案、交易等程序方面，政策要求各地住房建設(shè)管理部門(mén)，對(duì)開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化中涉及的租賃住房建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等事項(xiàng)，設(shè)立“綠色通道”。對(duì)于在租賃住房用地上建設(shè)的房屋，允許轉(zhuǎn)讓或抵押給資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃等特殊目的載體，用于開(kāi)展資產(chǎn)證券化。

優(yōu)化審核程序方面，證監(jiān)會(huì)要求各地證券交易所和中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)，根據(jù)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)規(guī)定，對(duì)申報(bào)的住房租賃資產(chǎn)證券項(xiàng)目進(jìn)行審核、備案和監(jiān)管，并研究建立受理、審核和備案的“綠色通道”，專(zhuān)人專(zhuān)崗負(fù)責(zé)，以提高審核、發(fā)行、備案和掛牌的工作效率。

REITs“最后一公里”

《通知》還明確，要重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動(dòng)多類(lèi)型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行REITs。

住房租賃資產(chǎn)證券化目前有多種試點(diǎn)類(lèi)型，據(jù)國(guó)泰君安研報(bào)統(tǒng)計(jì)，2017年已經(jīng)獲批的包括私募抵押型及類(lèi)REITs、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、 ABN（資產(chǎn)支持票據(jù)）等已達(dá)500億元。但是，這些資產(chǎn)證券化產(chǎn)品當(dāng)中，私募抵押型REITs和類(lèi)REITs仍是主流，且債權(quán)性質(zhì)REITs居多。

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)與國(guó)際接軌發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)公募ABS、股權(quán)性質(zhì)REITs是發(fā)展趨勢(shì)，企業(yè)也將會(huì)從現(xiàn)階段的融資需求轉(zhuǎn)變到未來(lái)的資管模式。

“權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，才能真正實(shí)現(xiàn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，讓中介成為純粹的中介，金融機(jī)構(gòu)只提供服務(wù)，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益都在投資者。”張斌認(rèn)為，權(quán)益型公募REITs，不僅可以為居民提供一種長(zhǎng)期性投資產(chǎn)品，參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，還可以解決企業(yè)的融資問(wèn)題，提高現(xiàn)金流、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升住房服務(wù)，同時(shí)又有助于化解金融風(fēng)險(xiǎn)，是一舉多得的創(chuàng)新，但需要盡快解決稅收安排和公募開(kāi)放這兩大問(wèn)題。

“股權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化有所有權(quán)變更問(wèn)題，會(huì)涉及到底層資產(chǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、投資者等多個(gè)主體之間的交易和轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻灰篆h(huán)節(jié)稅收太貴，大家就不愿意參與交易，市場(chǎng)將很難發(fā)展起來(lái)?！睆埍笳J(rèn)為，后續(xù)應(yīng)盡快出臺(tái)有關(guān)稅收減免或遞延安排的政策，解決這一障礙。

住房市場(chǎng)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，若要真正實(shí)現(xiàn)增加住房供給，在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的同時(shí)，還必須輔之以全面的監(jiān)管措施。

根據(jù)《通知》，證監(jiān)會(huì)和住建部將推動(dòng)建立健全合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，指導(dǎo)相關(guān)單位完善自律規(guī)則及負(fù)面清單，建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、違約處置、信息披露和存續(xù)期管理的制度規(guī)則，并引導(dǎo)相關(guān)主體合理設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)，做好風(fēng)險(xiǎn)隔離。同時(shí)，兩部委還將研究探索設(shè)立專(zhuān)業(yè)的住房租賃資產(chǎn)證券化增信機(jī)構(gòu)。

住房租賃資產(chǎn)證券化另一個(gè)核心問(wèn)題是資產(chǎn)估值。前述相關(guān)人士告訴記者，《通知》明確提出要以收益法，來(lái)合理評(píng)估住房租賃資產(chǎn)價(jià)值，是為了避免用市價(jià)法等方式做出的明顯偏高的評(píng)估結(jié)果。

根據(jù)《通知》，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)底層不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)以“收益法”作為最主要的評(píng)估方法。承擔(dān)估值職能的機(jī)構(gòu)，需要在住建部備案，且專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng)、聲譽(yù)良好。資產(chǎn)支持證券存續(xù)期間，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)需要按照規(guī)定或約定進(jìn)行定期或不定期評(píng)估，發(fā)生收購(gòu)或處置資產(chǎn)等重大事項(xiàng)的，需要重新評(píng)估。

此外，資產(chǎn)證券化管理人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等中介機(jī)構(gòu)，需要對(duì)交易主體和基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，確保符合政策和監(jiān)管要求，發(fā)起人（原始受益人）需要履行約定的基礎(chǔ)資產(chǎn)移交與隔離、現(xiàn)金流歸集、信息披露、提供增信措施等相關(guān)義務(wù)，并配合中介機(jī)構(gòu)做好盡職調(diào)查。