對于房地產(chǎn)市場來說，位置和區(qū)域是最重要的，而這樣一個市場最適合在各個地方去搞試點，應(yīng)該堅持“寬稅基、低稅率、可負(fù)擔(dān)”的原則，“自下而上”和“自上而下”相結(jié)合，通過地區(qū)競爭優(yōu)化趨同去推進(jìn)房地產(chǎn)稅。

4月25日下午，首個資本市場支持租購并舉政策落地。證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》稱，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。同時，鼓勵專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。

十九大報告提出加快建立租售并舉的住房制度，REITs是房地產(chǎn)企業(yè)由商品房開發(fā)銷售向輕資產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營轉(zhuǎn)變的有效途徑。上述《通知》的落地有利于金融體系落實中央對于房地產(chǎn)長效機(jī)制的建設(shè)要求，也意味著房地產(chǎn)長效機(jī)制向著健全的方向又邁出了一步。

每次討論房地產(chǎn)長效機(jī)制，就繞不開房地產(chǎn)稅這一話題。對于房地產(chǎn)稅的實際效果，業(yè)界觀點莫衷一是。中國金融四十人論壇（CF40）成員、央行研究局局長徐忠撰文認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對于建立房地產(chǎn)長效機(jī)制至關(guān)重要，房地產(chǎn)稅的出臺會打破樓市只漲不跌的市場預(yù)期，我們應(yīng)當(dāng)將其放在更加突出、更加重要的位置上來看待。當(dāng)前需要思考的問題是，為什么房地產(chǎn)稅遲遲無法推出？

徐忠認(rèn)為，很大程度上，是因為目前“畢其功于一役”、自上而下、依靠立法推進(jìn)房地產(chǎn)稅這一改革方式出了問題。在他看來，我國各地發(fā)展情況并不平衡，國際上也很難提供成功經(jīng)驗。對于房地產(chǎn)市場來說，位置和區(qū)域是最重要的，而這樣一個市場最適合在各個地方去搞試點，應(yīng)該堅持“寬稅基、低稅率、可負(fù)擔(dān)”的原則，“自下而上”和“自上而下”相結(jié)合，通過地區(qū)競爭優(yōu)化趨同去推進(jìn)房地產(chǎn)稅。

“只有通過試點，才能夠在推行過程中知道當(dāng)前在推進(jìn)房地產(chǎn)稅究竟有什么樣的問題，什么樣的措施是合適的，什么樣的措施是不合適的。”徐忠表示，先“自下而上”，然后再“自上而下”，二者相結(jié)合才能成功。其他相關(guān)房地產(chǎn)制度也可依此思路進(jìn)行探索和改革，尋找適合中國特色的房地產(chǎn)長效機(jī)制。以下為徐忠所撰原文：

建立房地產(chǎn)長效機(jī)制首先要改革“改革方式”

長期以來，有關(guān)房地產(chǎn)的問題一直是“仁者見仁，智者見智”，尤其對于中國房地產(chǎn)市場的看法，大家往往都不一樣。一個重要的問題是，中國的房地產(chǎn)市場跟其他國家是否一樣？我覺得不一樣，很大程度上是因為中國有強(qiáng)勢的政府，能夠采用行政手段去調(diào)控。歷史上很多國家都沒有逃過房地產(chǎn)危機(jī)，甚至由房地產(chǎn)問題引發(fā)金融危機(jī)。強(qiáng)勢政府也是一個雙刃劍，好的方面是可以強(qiáng)力推動一些改革，或先以行政手段暫時控制住問題，再逐步建立機(jī)制解決問題；不好的方面是我們房地產(chǎn)的問題主要是政府對土地市場行政干預(yù)依靠土地財政形成的。我們現(xiàn)階段有沒有可能把房地產(chǎn)市場的核心問題解決，建立長效機(jī)制，這是值得深入研究的。

土地的市場化配置勢在必行

討論中國的房地產(chǎn)問題，首先要放在一個大的背景下，即現(xiàn)階段中國經(jīng)濟(jì)區(qū)域分化特征比較明顯。通過對比珠三角、長三角、京津冀、東北和西北地區(qū)的城市發(fā)展水平就可以看到這個問題。目前，我國的人口可以在全國范圍內(nèi)跨區(qū)域自由流動，城鄉(xiāng)之間、城市之間的人口流動正在進(jìn)行之中。除了城市化、區(qū)域化發(fā)展之外，我們還在大力搞鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，整個城市化的發(fā)展趨勢可能會對房地產(chǎn)市場造成巨大的影響。此外，很多地方地鐵、高鐵都建了，環(huán)境改善了，這些基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善也會體現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格和人口流動上。

2016年之前不同能級城市的房價分化明顯，房地產(chǎn)市場自然分化，房價上漲從一線熱點城市依次向二線和三四線城市傳導(dǎo)。2016年9月以來由于采用分類調(diào)控的方式，使得中國房地產(chǎn)市場逆向分化，也就是說，一二線城市及熱點三線城市政策環(huán)境日趨嚴(yán)厲，呈現(xiàn)出限購、限貸、限售、限價、限商的五限格局；而非熱點的三四線城市政策環(huán)境相對緩和，許多城市出臺了“棚改+高貨幣化補(bǔ)償”的積極去庫存政策。2016年9月以來，調(diào)控城市與非調(diào)控城市間房價漲幅差異明顯。調(diào)控城市房價漲幅持續(xù)回落，部分城市房價略有回落，非熱點三四線城市房價漲幅明顯。這種調(diào)控方式實際上使供求的矛盾加劇了，很多情況下在一二線城市供求的矛盾并不反映在價格上，反映的是“量縮價穩(wěn)”，推遲網(wǎng)簽，價格失真。值得注意的是，調(diào)控城市的房價是由于你買不到房子，或者買的房子的價格低了，但是可能車庫價格漲很厲害，加上去并不低。三四線棚改、貨幣化補(bǔ)償，消化庫存，市場熱度高漲，容易導(dǎo)致對這些地區(qū)房地產(chǎn)盲目樂觀。價格的失真不但會誤導(dǎo)投資者，也會誤導(dǎo)決策者。

金融視角下如何引導(dǎo)居民儲蓄投向值得關(guān)注。我國目前居民財富超過60%配置于房地產(chǎn)，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家。如果沒有對居民儲蓄投向的正確引導(dǎo)，就會產(chǎn)生資產(chǎn)價格泡沫和系統(tǒng)性風(fēng)險隱患，如果居民資金過度配置于房地產(chǎn)行業(yè)，也不利于中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級和競爭力提高。金融視角下，我國和其他國家房屋貸款有一個很大的差別就是首付比例。我國很多城市的首付比例達(dá)到了60%甚至70%，這個因素導(dǎo)致我國和其他國家出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場的問題是不一樣的。美國次貸危機(jī)或者其他國家出現(xiàn)的房地產(chǎn)問題往往是零首付、低首付所致，一旦房地產(chǎn)價格走低，首先出問題的就是金融機(jī)構(gòu)，繼而在整個金融體系中蔓延下去。而我國的房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)問題，60%的首付比例對抵御金融體系風(fēng)險便起了很好的作用，但過高的首付比例從社會資源的配置效率角度來說是很低的，這也是考慮我國房地產(chǎn)問題必須面對的現(xiàn)實。此外，我們應(yīng)該把金融市場、城市化和房地產(chǎn)放在一個背景下來考慮。現(xiàn)如今，中國的人均GDP已經(jīng)超過了8000美元，在這個經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，居民的財富開始快速積累。有人提出了金融周期對房地產(chǎn)有什么影響的問題，這個問題也值得深入思考。例如，當(dāng)前一、二線城市嚴(yán)格調(diào)控，三、四線城市政策相對緩和，這種背景下供求矛盾必然加劇。一、二線城市很多矛盾并不直接反映在價格上，而是反映在量縮價穩(wěn)、推遲網(wǎng)簽、價格失真、庫存虛高等方面；三、四線城市的棚改、貨幣化補(bǔ)償，消化了庫存，市場熱度高，但容易導(dǎo)致盲目樂觀。如此一來，居民的資金流向三、四線城市買房，這是泡沫以另外一種方式在體現(xiàn)，如果沒有一個長效機(jī)制，只能“按下葫蘆起了瓢”，只是把一些問題暫時掩蓋了，并沒有真正地解決房地產(chǎn)的問題。

土地錯配和低效率使用阻礙了城市化的進(jìn)程。從需求側(cè)來看，城市化始終是支撐房地產(chǎn)市場的主要力量，近年來我國的城市化進(jìn)程由“城鎮(zhèn)化”轉(zhuǎn)向“都市化”。大致在2012年之前，中國的城市化體現(xiàn)為“城鎮(zhèn)化”，即人口向城鎮(zhèn)集中，大城市、中小城市之間人口流向的速度沒有系統(tǒng)性差異。此時，城市住房需求總體上升，帶動城市房價總體上漲。2012年以后，中國的城市化開始從“城鎮(zhèn)化”向“都市化”轉(zhuǎn)折，人口加速向大城市和特大城市集中，而中小城市人口流入速度相對緩慢。由于不同能級城市人口流入速度出現(xiàn)分化，使得房地產(chǎn)市場需求力量產(chǎn)生差異，房價增速因此出現(xiàn)分化。 2011年以來，一線城市、重點二線城市常住人口同比增速遠(yuǎn)高于三四線城市，其房價漲幅也大大高于三四線城市。如果我們用小學(xué)生在校人數(shù)與房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，就更容易看得出來，人口的流入與房價的上漲密切相關(guān)。但是，從供給的角度我們可以看出來，城市化布局失衡，土地錯配和低效率使用，形成房地產(chǎn)供給的人為約束；行政干預(yù)過多，一二線居住用地占比過低，工業(yè)用地占比過高。不同能級城市之間土地供給力度存在差異。2004年全面實施土地招拍掛制度實施以來，地方政府壟斷了土地供給權(quán)，土地出讓收入又是地方政府重要的收入來源，土地供給實際上是非競爭性非市場化的，土地招牌掛制度也應(yīng)隨著土地市場化和房地產(chǎn)稅等長效機(jī)制的建立而改革完善。

建立一個全國城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地當(dāng)量市場勢在必行。人口是更多的向一二線流入，但是土地的供給卻更多的是在三四線城市。并在人口流向越多城市，土地供應(yīng)越少?？梢钥闯鰜恚趺礃幼屚恋厥袌黾纫３?8億畝的耕地紅線，同時又讓土地市場供給更加市場化，能夠適應(yīng)中國的城市化、區(qū)域化發(fā)展，提高土地使用效率，可能是房地產(chǎn)市場改革的一個很重要的方面。人口在向長三角、珠三角等一、二線城市流動，而房地產(chǎn)政策調(diào)控最嚴(yán)的也是這些一、二線城市。但政策調(diào)控的問題在于，調(diào)控方向從增長的角度來說是遏制這個城市經(jīng)濟(jì)的自然發(fā)展。中國經(jīng)濟(jì)要從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長，就應(yīng)該讓更多的資源按照市場化的方式去配置。很大程度上，我國人口已經(jīng)自然流動，資本也已經(jīng)實現(xiàn)市場化了，但土地現(xiàn)在依然是行政調(diào)控，行政調(diào)控的土地市場自然會造成很多錯配。關(guān)于土地的市場化改革問題，我們十年前做了一個研究，是關(guān)于在全國建立一個統(tǒng)一的土地當(dāng)量市場。我國當(dāng)前土地的一個重要問題是，許多城市或地區(qū)會發(fā)現(xiàn)很多閑置耕地，例如北京郊區(qū)、上海郊區(qū)以及廣州等地都出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象。這是因為，我們要保證18億畝耕地紅線，如果建設(shè)用地占了耕地，就需要把其他土地變成耕地，即占補(bǔ)平衡。實際上，由于不允許跨區(qū)域占補(bǔ)平衡，城市周邊的耕地并沒有用于工業(yè)化、城市化，也沒有真正地用于農(nóng)田開墾，就造成了土地的浪費。如果我們可以建立一個全國統(tǒng)一的土地當(dāng)量市場，各地區(qū)的土地計量標(biāo)準(zhǔn)一致，把所有土地能生產(chǎn)的糧食用當(dāng)量的概念轉(zhuǎn)換一下，土地便能夠以市場化的方式獲得更好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展資源。如此一來，全國各地可根據(jù)各地比較優(yōu)勢進(jìn)行發(fā)展。最近已允許全國范圍內(nèi)實現(xiàn)占補(bǔ)平衡，但遺憾的是相關(guān)的全國性的土地交易市場并沒有建立起來。

房地產(chǎn)稅對于建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制至關(guān)重要

目前，國家對于一、二線城市的房地產(chǎn)問題已經(jīng)不能夠完全用市場化的手段來解決了，近段時間以來，國家陸續(xù)提出通過租賃房、租售并舉等措施建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制。然而，除了通過租賃住房解決租房的問題以外，實際上還有一個更重要的問題就是，房地產(chǎn)稅出臺會打破房地產(chǎn)只漲不跌的市場預(yù)期，作為房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的重要組成部分，我們應(yīng)當(dāng)把它放在更加突出、更加重要的定位上來看待。

作為地方財政收入的重要來源，征收房地產(chǎn)稅對于理順中央與地方政府關(guān)系、優(yōu)化房地產(chǎn)財稅體制、減少地方政府對土地財政的依賴和投資沖動、積極向服務(wù)型政府職能轉(zhuǎn)變、建設(shè)環(huán)境友好型和資源節(jié)約型社會，具有非常重要的意義，也是健全我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制的重要手段。早在2003年黨的十六屆三中全會就提出了“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”政策目標(biāo)，房地產(chǎn)稅改革均被列入“十一五規(guī)劃綱要”和“十二五規(guī)劃綱要”。十八屆三中全會將房地產(chǎn)稅改革納入“立法先行”軌道，明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”。為此，2015年6月，十二屆全國人大將房地產(chǎn)稅立法工作列入五年立法規(guī)劃“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案”的第一類項目。2016年3月公布的“十三五規(guī)劃綱要”進(jìn)一步提出“完善地方稅體系，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

住宅用地使用權(quán)以及與之相關(guān)的房地產(chǎn)稅制度安排，是一國產(chǎn)權(quán)保護(hù)的直接體現(xiàn)。住宅用地使用權(quán)與房地產(chǎn)稅密切相關(guān)。綜觀世界各國，絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家都開征了房地產(chǎn)稅，同時也是這些國家主要的地方稅種，在地方政府稅收收入中占有較高的比例。這些國家往往對產(chǎn)權(quán)更加尊重，對私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)，對權(quán)力有制衡。相反，不發(fā)達(dá)國家、法制不健全的國家無法規(guī)范地開征房地產(chǎn)稅。能否成功地、平穩(wěn)地開征房地產(chǎn)稅，影響到中國能否成功地跨越中等收入陷阱，在市場經(jīng)濟(jì)的道路上再上一個高度。

對全球房地產(chǎn)稅的總體分析表明，房地產(chǎn)稅是各國不動產(chǎn)稅最主要的稅種，占不動產(chǎn)稅比重平均在90%以上；房地產(chǎn)稅是各國地方政府穩(wěn)定可靠的收入來源，占地方政府稅收平均近40%；房地產(chǎn)稅占GDP的比重較小，稅收負(fù)擔(dān)相對較輕，OECD和非OECD國家房地產(chǎn)稅占GDP的比重分別1.05%和0.395%；歷史數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)稅占GDP的比重持續(xù)穩(wěn)定，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。通過對對美、英、日、韓和香港的比較分析表明，房地產(chǎn)稅適合不同類型中央地方關(guān)系安排的國家和地區(qū)，既適用于以美國為代表的完全分權(quán)型國家，也適用于適度分權(quán)型和中央集權(quán)型國家；從功能定位來看，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收收入是地方政府重要的收入來源，與公共服務(wù)水平直接關(guān)聯(lián)；從征稅對象和范圍來看，各國房地產(chǎn)稅基范圍廣泛，稅源充足；從計稅依據(jù)來看，主要采用房地產(chǎn)評估價值和租賃價值作為計稅依據(jù)；從稅率設(shè)定來看，各國差別較大，但大都賦予地方政府一定靈活性；從稅收征管來看，普遍對公共房產(chǎn)、居住用房產(chǎn)實施減免和一定的優(yōu)惠，具有完備的評估及爭議處理機(jī)制。

房地產(chǎn)稅等長效機(jī)制措施應(yīng)通過地方試點，競爭優(yōu)化趨同實現(xiàn)

目前，黨中央國務(wù)院已就房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展明確要求，應(yīng)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制泡沫，又防止房價大起大落。近期，部分城市相繼推出租售并舉、租購?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)住房以及農(nóng)村集體建設(shè)用地可以進(jìn)入租賃市場等試點工作，一定程度上推進(jìn)了住房租賃市場的發(fā)展，提高了住房供給的彈性。但由于中央地方財稅關(guān)系尚未理順，土地市場化改革未推進(jìn)，戶籍、社保、醫(yī)療、教育等配套措施并未完全跟進(jìn)?？偟膩碚f，這些探索對于抑制房價過快上漲有一定的作用，但依然屬于輔助性政策，仍需要從根本上解決房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性體制性問題。其中，房地產(chǎn)稅是一個重要的政策措施。

那么，房地產(chǎn)稅既然這么重要，黨的文件、政府的文件里面多次提及，為什么卻遲遲推不出來呢？我認(rèn)為，很大程度上是因為我們在改革方式上出了問題。我們在講房地產(chǎn)稅重要性的時候，可能有一些學(xué)者會舉很多反例。例如，日本和韓國推出房地產(chǎn)稅以后，房地產(chǎn)市場從此進(jìn)入了多年的蕭條期。很多文獻(xiàn)以日本、韓國為例和中國進(jìn)行對比，我認(rèn)為這是不具備可比性的。而日本和韓國已經(jīng)完成城市化進(jìn)程，完全定型了，跟我們并不是處在同一個階段。目前這種畢其功于一役的方式推進(jìn)房地產(chǎn)稅，即自上而下而決定房地產(chǎn)稅，決策者事實上很難做決策，只能依靠先立法來解決，從立法到出細(xì)則至少都是多年后的事了。由此可見，我國房地產(chǎn)稅改革在改革方式上出了問題。

中國這么大且不平衡、各地情況比較復(fù)雜，在推進(jìn)改革的過程中，一方面，國際上很難提供成熟的經(jīng)驗；另一方面，國家內(nèi)部很不平衡，城市和農(nóng)村、東部和西部、工業(yè)農(nóng)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展非常不平衡。房地產(chǎn)稅改革可能造成的影響很大，決策層不容易下決心。因此，改革往往應(yīng)從小范圍開始，而且要強(qiáng)調(diào)改革是一種允許“試錯”的過程，可以先試點，如果發(fā)現(xiàn)問題，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，有些措施可以取消，有些措施可予修正，體現(xiàn)為一個不斷探索的過程。

改革是個學(xué)習(xí)的過程。一開始即便是自認(rèn)為設(shè)計周密的改革，在具體實施時也會發(fā)現(xiàn)，設(shè)計方案總會有一些缺陷。在試點過程中，就得到了學(xué)習(xí)和認(rèn)知的積累。這樣，以后就能知道如何更好地去設(shè)計、推動下一步以及其他領(lǐng)域的改革。因此，要有一個允許試錯的改革環(huán)境。我們很多的改革“只許成功，不許失敗”，即便是改革中出現(xiàn)了問題，也要通過其它方式加以掩蓋，也就導(dǎo)致改革的相關(guān)經(jīng)驗無法推廣、教訓(xùn)也沒有得到充分汲取。

有人認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的改革要先立法，只有先立規(guī)矩，才能按照新的規(guī)則更好地推進(jìn)改革。但問題是，還沒有開始做，怎么知道該如何去立規(guī)矩呢？有人提出可以借鑒國際經(jīng)驗。的確，在某些領(lǐng)域，我們可以從國際上借鑒相關(guān)的規(guī)則經(jīng)驗，甚至可以“抄”一部類似的法律。但就房地產(chǎn)稅而言，中國這么大，內(nèi)部發(fā)展這么不平衡，而且還是一個轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)體，很難確保國外借鑒的法律真正適用。

我國房地產(chǎn)稅試點的條件已經(jīng)相對成熟。對于房地產(chǎn)市場來說，位置和區(qū)域是最重要的。這樣一個市場最適合各個地方去搞試點，這是現(xiàn)階段最可以做的事。如果選中國的一個城市做試點，無論是上海、北京或者其他地方，一旦出現(xiàn)問題對中國整個經(jīng)濟(jì)不會有那么大的損害，風(fēng)險是可控的。同時，房地產(chǎn)稅作為地方稅種，地方政府有試點的積極性?？梢栽谥醒搿绊攲釉O(shè)計”的框架下，地方政府依據(jù)各地差異化的位置和區(qū)域開展“基層試錯”。反而如果不愿發(fā)動地方試點，各地方政府都將矛盾上移，中央就很難做出一個真正的決策。這里面提到的房地產(chǎn)稅并不是像現(xiàn)在上海、重慶搞的這種，它們不是真正意義上的房地產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要內(nèi)容，政策方向非常明確。從當(dāng)前我國實際情況來看，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的基本條件已經(jīng)具備。目前，應(yīng)采取“寬稅基、低稅率、可負(fù)擔(dān)、含存量、逐步實施、激勵相容”的原則，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革?！皩挾惢笔侵刚鞫悓ο髴?yīng)涵蓋全部房地產(chǎn)，體現(xiàn)公平原則；“低稅率”是指稅率設(shè)置應(yīng)簡單易行，不應(yīng)過高，如在0.2-1.0%之間并由各地自行決定，以便執(zhí)行；“可負(fù)擔(dān)”是指應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定免征額，如人均30-60米的免征面積，以降低居民負(fù)擔(dān)，提高征稅效率；“含存量”是指房地產(chǎn)稅征收范圍應(yīng)同時包含增量和存量房地產(chǎn)，而不是像重慶和上海等地的試點中只在增量上做文章，將房地產(chǎn)稅征收與交易環(huán)節(jié)掛鉤，以有利于居民代際公平，促進(jìn)存量房供給；“逐步實施”是指房地產(chǎn)稅應(yīng)采取先試點、再推廣的改革步驟，在推出首批試點具體方案同時，明確逐步全面實施具體期限，以有效引導(dǎo)市場預(yù)期；按照激勵相容的原則，可將房地產(chǎn)稅試點與地方發(fā)行市政債規(guī)模掛鉤，逐步增加以房產(chǎn)稅作為市政債償債來源的比重，更好地激發(fā)地方推進(jìn)改革的積極性，推動改革走向深入。此外，還應(yīng)理順房地產(chǎn)稅同建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費的關(guān)系。隨著房地產(chǎn)稅逐步推開，要同步下調(diào)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅費，維持合理稅負(fù)水平，完善有利于居民持續(xù)換購住房的稅收政策。

中國四十年改革開放一個成功經(jīng)驗是分散決策、地方制度適度競爭、優(yōu)化趨同，只有通過試點，才能夠在推行過程中知道當(dāng)前在推進(jìn)房地產(chǎn)稅究竟有什么樣的問題，什么樣的措施是合適的，什么樣的措施是不合適的。先“自下而上”，然后再“自上而下”，二者相結(jié)合，才能成功。改革也容易推進(jìn)。通過競爭優(yōu)化趨同去推進(jìn)房地產(chǎn)稅和其他房地產(chǎn)的政策措施，這樣才能夠?qū)ふ业竭m合中國特色的長效機(jī)制。很多長效機(jī)制措施都是從國際經(jīng)驗得出來的，這樣的長效機(jī)制究竟是否適合中國國情以及各地情況需要格外注意。事實上，一二線房價已經(jīng)過高，不能完全依靠市場化方式解決房地產(chǎn)問題，但不代表三四線城市不可以主要依靠市場化方式解決房地產(chǎn)的問題?，F(xiàn)階段提出的很多長效機(jī)制，需要找一些城市和地區(qū)把這些機(jī)制都去試點一下，觀察會出現(xiàn)什么樣的問題，只有這樣才能真正推進(jìn)住房制度的改革。事實上，除了房地產(chǎn)之外，養(yǎng)老、醫(yī)療和教育等方面的改革也應(yīng)以這種方式推進(jìn)。