住房租賃初探

住房租賃并非新興市場(chǎng)，但因?yàn)榻肽陙?lái)，政府層面的大力推動(dòng)及至大型國(guó)有銀行、大型開發(fā)商等主體的大舉介入，住房租賃市場(chǎng)也就換了新顏，各路資本涌入，仿如一個(gè)培育期的新興市場(chǎng)，疑問(wèn)亦隨之而來(lái)，比如，在大型資本密集介入的背后，住房租賃市場(chǎng)，真實(shí)的商業(yè)潛力幾何？又有哪些問(wèn)題亟待解決？

導(dǎo)讀

多位租賃公司人士反饋，二房東模式盈利壓力主要是稅收。原因是，2016年4月“營(yíng)改增”改革之后，房屋租賃納稅比例從5%提升至11%。在此情況下，有的住房租賃公司不以租賃合同出租房屋，而是以委托、資管、托管等方式。

2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)通知，要求大中城市要加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并且將廣州、深圳、佛山、肇慶等12個(gè)城市列為首批發(fā)展住房租賃試點(diǎn)。2017年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度指出，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

住房租賃由此換新顏，儼然成為一大新興市場(chǎng)。

深圳再次走在了前列。一方面，銀行、地產(chǎn)商、民間機(jī)構(gòu)等設(shè)立專營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，深圳也誕生了全國(guó)第一家銀行系租賃服務(wù)公司。

另一方面，多路資本涌入深圳租賃市場(chǎng)，從開發(fā)商、商品房、城中村等“拿房”，獲得房源，經(jīng)過(guò)裝修完善后，以長(zhǎng)租或短租的形式開展租賃業(yè)務(wù)。

但作為住房租賃主流經(jīng)營(yíng)模式的“二房東”模式盈利微薄，一因拿房成本逐年攀升，二因繳稅。

住房租賃市場(chǎng)建設(shè)仍需政府、社會(huì)、銀行、企業(yè)多方共同努力，配套制度亦需推進(jìn)落地。目前，全國(guó)性的住房租賃細(xì)則仍未出臺(tái)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，深圳市擬成立協(xié)會(huì)組織，統(tǒng)一協(xié)調(diào)各部門，推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。

租賃專業(yè)機(jī)構(gòu)涌入

自去年以來(lái)，已有包括銀行、開發(fā)商、民間資本等通過(guò)設(shè)立租賃專業(yè)機(jī)構(gòu)，或成立產(chǎn)業(yè)并購(gòu)基金，進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，這其中，銀行無(wú)疑是主力。

截至目前，已有工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行五大國(guó)有銀行和中信銀行、浦發(fā)銀行多家股份銀行布局住房租賃市場(chǎng)。

不過(guò)，大部分銀行業(yè)務(wù)重心在為住房租賃雙方提供融資授信，如工行計(jì)劃未來(lái)五年為廣州市住房租賃市場(chǎng)參與主體提供5000億元授信資金，中行計(jì)劃為八家房地產(chǎn)企業(yè)提供超2000億元住房租賃領(lǐng)域融資。

建行布局走在同業(yè)前列。除租賃融資服務(wù)外，建設(shè)銀行是首家大舉進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)的商業(yè)銀行。今年3月22日，建行在銀行業(yè)例行新聞發(fā)布會(huì)上公布：旗下新建的住房租賃平臺(tái)已累計(jì)上線房源超過(guò)12萬(wàn)套，已出租超過(guò)2.6萬(wàn)套，另外還有儲(chǔ)備房源10萬(wàn)套。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)工商資料統(tǒng)計(jì)，建行已在全國(guó)設(shè)立11家住房租賃服務(wù)公司，一般以“建融住房服務(wù)”、“建信住房服務(wù)”等名稱注冊(cè)，該行旗下建信住房服務(wù)（深圳）有限責(zé)任公司注冊(cè)于去年9月28日，是首家銀行系住房租賃服務(wù)公司。建行深圳分行回應(yīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢時(shí)表示，該公司負(fù)責(zé)“CCB建融家園”長(zhǎng)租社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定和統(tǒng)一管理，并積極探索與政府、企業(yè)的合作機(jī)會(huì)，共同培育住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

除深圳外，2017年10月以來(lái)，建行還在北京、廣州、上海、重慶、湖北、浙江、廈門、廣西、江蘇等地設(shè)立了住房租賃服務(wù)公司，注冊(cè)時(shí)間在2017年10月至2018年2月之間，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元-6000萬(wàn)元不等。今年3月16日注冊(cè)成立的建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司注冊(cè)資本則高達(dá)10億元。

此外，部分國(guó)企、房地產(chǎn)開發(fā)商、民間租賃機(jī)構(gòu)也成立專業(yè)租賃服務(wù)公司。已有萬(wàn)科、龍湖、碧桂園等多家民營(yíng)房企進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，保利地產(chǎn)、上海地產(chǎn)集團(tuán)也推出了首批國(guó)企住房租賃品牌。

根據(jù)一份第三方數(shù)據(jù)，截至2018年3月，全國(guó)范圍內(nèi)各類長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)1200多家，房源規(guī)模逾202萬(wàn)間。長(zhǎng)租公寓布局以北上廣深四個(gè)一線城市，以及南京、杭州、成都、武漢、天津、蘇州等新一線城市的分布最為集中。

部分“二房東”利潤(rùn)率僅1%-3%

隨著進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的企業(yè)、資本增加，住房租賃市場(chǎng)開始從零散的轉(zhuǎn)租模式逐漸向規(guī)模化的購(gòu)置經(jīng)營(yíng)模式演進(jìn)，但當(dāng)前主流經(jīng)營(yíng)模式依然面臨盈利難題。

目前，住房租賃商業(yè)模式有兩種：一是“二房東”模式，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，租賃公司通過(guò)長(zhǎng)期租賃的形式獲取物業(yè)使用權(quán)，將其進(jìn)行裝修后轉(zhuǎn)租至消費(fèi)者，收取租金；二是“自持”模式，通過(guò)收購(gòu)、自建等持有租賃物業(yè)產(chǎn)權(quán)，向租客收取租金、提供增值服務(wù)。有租賃公司人士反饋，“二房東”模式盈利微薄，有的利潤(rùn)率僅在1%-3%之間。盈利壓力來(lái)自兩方面，一方面，拿房成本逐年攀升。另一方面，來(lái)自于繳稅。

新派公寓CEO王戈宏此前在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，長(zhǎng)租公寓模式已經(jīng)面臨挑戰(zhàn)，90%的租賃企業(yè)采用二房東模式，這一模式規(guī)模上已經(jīng)“不經(jīng)濟(jì)”，紅利已經(jīng)消失。原因在于，租金每月收取，企業(yè)運(yùn)營(yíng)性現(xiàn)金流不足，無(wú)法擴(kuò)張。“二房東項(xiàng)目虧得一塌糊涂，還要受到大房東的鉗制?！?/span>

一位深圳租賃業(yè)內(nèi)人士稱，若采用自持模式，則租賃公司的資金壓力巨大，一般民營(yíng)資本無(wú)法涉足，“除非銀行愿意提供低成本資金，否則運(yùn)行不下去”，而且“沒(méi)法算收益”。

銀行與專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始合作涉足這一領(lǐng)域。今年3月，建設(shè)銀行集團(tuán)與國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓品牌新派公寓，發(fā)起設(shè)立基于資產(chǎn)證券化的不動(dòng)產(chǎn)并購(gòu)基金，初期規(guī)模20億元，后期將根據(jù)收購(gòu)需要擴(kuò)大規(guī)模，收購(gòu)標(biāo)的將集中在一線及二線核心城市的存量資產(chǎn)或開發(fā)商合作定制長(zhǎng)租公寓的物業(yè)。建行深圳分行負(fù)責(zé)人透露，該專項(xiàng)并購(gòu)基金的框架已經(jīng)搭建好，但還在發(fā)起成立過(guò)程中，優(yōu)先級(jí)資金利率未確定。

多位租賃公司人士反饋，二房東模式盈利壓力主要是稅收。原因是，2016年4月“營(yíng)改增”改革之后，房屋租賃納稅比例從5%提升至11%。根據(jù)規(guī)定，企業(yè)出租房屋取得的收入按“現(xiàn)代服務(wù)—租賃服務(wù)”繳納增值稅。一般納稅人適用稅率為11%。

在此情況下，有的住房租賃公司不以租賃合同出租房屋，而是以委托、資管、托管等方式。

“搶房”成一大景觀

盡管當(dāng)前二房東模式遭遇盈利難，但隨著住房租賃市場(chǎng)建設(shè)的推進(jìn)，各路資本涌入，“搶房”成為租賃市場(chǎng)一大景觀。“都在找房子，甚至有我們沒(méi)聽過(guò)的機(jī)構(gòu)也到深圳來(lái)找房源，”深圳某租賃機(jī)構(gòu)人士表示，“租賃需求太大，拿房源很頭痛。”

房源獲取大致有兩種方式：在“整租”模式下，將整棟公寓整體租入再分散出租，或者租賃予單個(gè)企業(yè)；在“散租”模式下，將分散在各個(gè)社區(qū)的房源租入后簡(jiǎn)單裝修后再行出租。前者以銀行、地產(chǎn)開發(fā)商居多，后者多為民營(yíng)租賃專業(yè)機(jī)構(gòu)。

舉例而言，銀行方面，地產(chǎn)商的商品房成為重要的房源之一。建設(shè)銀行深圳分行去年11月與11家房地產(chǎn)公司及11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長(zhǎng)租房源，并發(fā)布個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品，正式進(jìn)軍深圳住房租賃市場(chǎng)。地產(chǎn)商方面，萬(wàn)科旗下的泊寓，在房源獲取方面以集中租賃為主，其租賃來(lái)源為國(guó)企、政府、村集體等手中的廢舊廠房、辦公樓或住宅，改裝成公寓后出租。

銀行也嘗試從個(gè)人商品房獲得房源。今年1月，建行廣東省分行首創(chuàng)“不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理”業(yè)務(wù)，俗稱“存房”，并在廣州試點(diǎn)運(yùn)營(yíng)。建行廣東省分行副行長(zhǎng)吳集榮表示，房東提出‘存房’需求后，建行可以對(duì)其房產(chǎn)未來(lái)3-10年租金收益進(jìn)行專業(yè)評(píng)估。房主認(rèn)可之后，再撮合他和建方公司達(dá)成住房長(zhǎng)租權(quán)交易。由建方公司向房主一次性或分期支付未來(lái)的長(zhǎng)租租金，然后負(fù)責(zé)出租及租后管理。在交易期滿后，建方公司會(huì)將房產(chǎn)歸還給房主。

由于各路資本涌入，爭(zhēng)搶房源，不可避免的一定程度倒逼租賃價(jià)格上漲。

這其中，一是各路資本“搶房”導(dǎo)致租賃成本上升，二是由租賃房屋裝修后品質(zhì)上升帶來(lái)成本上升。有租賃公司人士算了一筆賬，租賃服務(wù)公司拿到房源后，需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修。一間30㎡的租賃房屋，每平投入裝修成本約在600-1000元，總計(jì)至少需投入1.8萬(wàn)元。按照三年收回成本，每個(gè)月均攤成本在500元。

對(duì)于深圳而言，一個(gè)特殊的情況是“城中村”這一非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)房源。

有租賃公司人士表示，深圳農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)、廠房等在租賃市場(chǎng)扮演了重要角色。約50%-60%的租客租賃城中村房屋。城中村房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，消防等硬件標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收上無(wú)法獲得有效手續(xù)，這使得銀行等機(jī)構(gòu)目前很難介入。

多難題待解

“住房租賃市場(chǎng)建設(shè)需要政府、社會(huì)、銀行、企業(yè)共同努力?！边@是21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研過(guò)程中，業(yè)內(nèi)人士多次提及的一句話。

根據(jù)一項(xiàng)第三方統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)租公寓以裝修風(fēng)格多樣、房源地段較優(yōu)等因素越來(lái)越受到市場(chǎng)認(rèn)可。2018年一季度，租房用戶對(duì)長(zhǎng)租公寓的租房需求環(huán)比漲24%。

記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，對(duì)租賃房而言，以深圳為例，住房租賃仍以散租為主，有意識(shí)進(jìn)行為本公司員工“團(tuán)組”的企業(yè)仍不多，有的公司認(rèn)為租房屬于個(gè)人行為。有租賃公司提供的數(shù)千套房源中，約2/3為散租，1/3為團(tuán)租。業(yè)內(nèi)人士呼吁企業(yè)應(yīng)承擔(dān)更多社會(huì)責(zé)任。

租賃市場(chǎng)的頂部是長(zhǎng)租模式。建行表示，建設(shè)銀行主打推出“家庭式長(zhǎng)租模式”，幫助城市新居民或部分家庭通過(guò)“長(zhǎng)租”實(shí)現(xiàn)對(duì)美好生活的向往。發(fā)展住房租賃關(guān)鍵在于百姓對(duì)長(zhǎng)租也可安家的理念認(rèn)同，需要社會(huì)各界共同發(fā)力，一同培育住房新觀念。

建設(shè)銀行廣東省分行行長(zhǎng)劉軍此前表示，廣州住房租金回報(bào)率在一線城市中最高，也僅有1.7%。銀行“如何提高利潤(rùn)率，貸款三年期利率是4.9%，再做高一點(diǎn)還有稅費(fèi)，5.5%要做到，這是心理價(jià)位。”

可以通過(guò)兩種方式提高利潤(rùn)率，一是租售同權(quán)，推動(dòng)集體建設(shè)用地入市。廣州共有城中村122個(gè)，城中村私房273萬(wàn)套，占市場(chǎng)租賃住房的52%。“集體土地成本很低，有的城市用工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、行政劃撥土地都可以做住房租賃。這個(gè)問(wèn)題解決的話，我們的成本立馬下來(lái)了?！倍且酝恋刈猿指?jìng)拍的方式。目前銀行測(cè)算房地產(chǎn)企業(yè)做自持土地，相對(duì)來(lái)說(shuō)，價(jià)格低一點(diǎn)，能夠達(dá)到5.5%的收益水平。

“租售同權(quán)”已經(jīng)是現(xiàn)實(shí)的需求，但在長(zhǎng)租公寓中仍難以解決。

一位租賃服務(wù)人士坦言，長(zhǎng)租的一個(gè)問(wèn)題是，有的租客希望能夠有學(xué)位出租。這也是“租售同權(quán)”最大的訴求之一，但該機(jī)構(gòu)最終無(wú)法提供。但在現(xiàn)行情況下，出租學(xué)位難以滿足短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。

以深圳為例，深圳對(duì)學(xué)童入學(xué)采用打分制度，各區(qū)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也不一致。例如，租賃房屋的打分要少于自有住房，部分地區(qū)對(duì)學(xué)位房有“鎖定期”?！翱锤鱾€(gè)學(xué)校的具體安排和學(xué)位的緊張程度，學(xué)位越緊張的地區(qū)鎖定期越長(zhǎng)，6年或9年不等，”有租賃人士指出。