近日，關(guān)于自持租賃住房項目翡翠書院推出“月租金最低1.5萬、10年租金180萬元起”的租賃產(chǎn)品的報道引發(fā)廣泛關(guān)注。對此，專家表示，開發(fā)商仿照商品房預(yù)售創(chuàng)設(shè)出“預(yù)租”，這種做法存在巨大風(fēng)險。而開發(fā)商以成本反推租金，偏離了市場實際。

一旦發(fā)生延期交房

租客權(quán)益難以保障

翡翠書院項目位于海淀區(qū)北清路與永澄北路交會處北1000米處。2016年萬科通過現(xiàn)場競拍取得該項目，100%自持租賃。據(jù)了解，為了回籠資金，該項目將啟動預(yù)租： 90平方米三居室的月租金為1.5萬至1.8萬元，180平方米以上的復(fù)式四居室月租金為3萬至4萬元，租期10年，租客需提前一次性支付租金180萬元-480萬元。

中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長尹飛表示，房屋租賃一般都是“一手交錢、一手交房”，租客交付租金后即可入住。但所謂預(yù)租與普通租賃不同，系模仿預(yù)售而創(chuàng)設(shè)的。就預(yù)售的實踐而言，業(yè)主一次付清全部價款之后，需要等待相當(dāng)長的時間方可完成交付，再過一段時間才能完成登記取得房屋所有權(quán)。尹飛表示，為保障業(yè)主的權(quán)益，法律對開發(fā)商的契約自由進(jìn)行了較大限制，例如規(guī)定預(yù)售的條件、建立預(yù)售備案制度等。但針對預(yù)租，目前相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章政策中沒有任何類似預(yù)售制度、維護(hù)承租人利益的特別規(guī)定。

在尹飛看來，該項目最快也得到2020年才能入住，租客提前兩年支付一大筆租金，面臨很大的風(fēng)險。一旦發(fā)生延期交房、房屋品質(zhì)未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形時，由于缺乏制度規(guī)范，租客的權(quán)益很難得到法律保障。

租金水平偏離實際

不利租賃市場發(fā)展

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰認(rèn)為，開發(fā)商以成本反推租金，目的是要轉(zhuǎn)嫁拿地成本和建設(shè)成本，實現(xiàn)企業(yè)的利益。但這種反推出來的租金水平，已經(jīng)完全偏離了市場實際，“租金這么高且要提前一次性支付，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了絕大部分租客的承受能力。且具備這種支付能力者，與其花一大筆錢去租房，倒不如去買房?！?

李文杰認(rèn)為，國家培育發(fā)展住房租賃市場的初衷，在于通過租賃市場解決廣大中低收入者的居住問題，使買不起房子的群體可以先租房居住。而翡翠書院的做法顯然背離了國家的政策方向，而且高租金定價也給周邊房主租金報價帶來不必要的干擾，不利于區(qū)域住房租賃市場平穩(wěn)發(fā)展。

據(jù)介紹，去年以來北京落實中央“租購并舉”方針，大力發(fā)展住房租賃市場。按計劃，從去年起的5年里，將供應(yīng)50萬套租賃住房。這些租賃房源租金、租期穩(wěn)定，租金價格將大大低于翡翠書院定價。同時，北京市政府還計劃推出職工集體宿舍，面向城市運行保障的服務(wù)人員和外來務(wù)工人員進(jìn)行租賃。所以普通百姓的租賃住房需求，將會得到有效滿足。

存在變相銷售嫌疑

政策禁止以租代售  

李文杰表示：“這種做法將對后續(xù)的自持租賃項目產(chǎn)生負(fù)面的示范效應(yīng)，有損行業(yè)龍頭企業(yè)的形象，也喪失了大企業(yè)應(yīng)有的社會責(zé)任感?！贝送猓袠I(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，翡翠書院的做法有“以租賃的名義行銷售之實”之嫌。

記者了解到，去年北京市住建委聯(lián)合規(guī)土委發(fā)布了《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，明令禁止以租代售及變相銷售。去年3月有開發(fā)商與企業(yè)合作“眾籌建房”，企業(yè)以租代售，就已經(jīng)被多個政府部門多次約談。

去年12月，有媒體報道“中國鐵建理想家”項目對外宣傳“ 企業(yè)自持商品房租金一次付10年押金要付20年”，北京市住建委立馬約談了其開發(fā)建設(shè)單位中，叫停了一切相關(guān)宣傳，有力地打擊了部分企業(yè)的“不良意圖”。