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首批企業(yè)自持租賃房:萬科式打劫是真是假?

來源:北京晚報(bào)    2018-04-17     租房指南 小程序上看 收藏文章

90平方米三居室,10年租金180萬元,作為全市首批企業(yè)自持租賃房的萬科翡翠書院上周開放樣板間,卻因租金價(jià)格被推上風(fēng)口浪尖,更有評(píng)論稱其為“萬科式打劫”。企業(yè)自持租賃房到底是什么房?租金為何定這么高?帶著這些疑問,本報(bào)記者昨天探訪了萬科翡翠書院樣板間。

房子 90平方米為主的精裝房

萬科翡翠書院位于海淀區(qū)永豐基地,距離中關(guān)村13公里、西二旗8公里,周圍離得最近的人群就是中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園的科技從業(yè)者。北京萬科則將其定位為適合家庭需求的家庭型長(zhǎng)租公寓。

從對(duì)外展示的樣板間看,這批企業(yè)自持租賃房和傳統(tǒng)概念中的出租房、租賃式公寓并不相同,更像是高端的服務(wù)式公寓?,F(xiàn)場(chǎng)展示的規(guī)劃顯示,項(xiàng)目的綜合容積率為1.78,除了最北面有幾棟10到15層的高樓外,其余均為3至8層的樓高。一期推出的房源在1000多套,戶型也分為兩類:90平方米的三居和180平方米左右的復(fù)式四居,其中90平方米的三居戶型占總套數(shù)的約70%。室內(nèi)看,所有房源均按照綠色三星標(biāo)準(zhǔn)建造,精裝修交房,配備中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)和智能家居產(chǎn)品。

以廚房為例,記者注意到,樣板間的廚房?jī)?nèi)不僅配備了煙機(jī)、灶具、烤箱等,還有可升降的櫥柜、紫外線殺菌設(shè)備,從裝修精細(xì)程度上看,確實(shí)不同于傳統(tǒng)的租賃房。

租金 最短租3年每月不低于1.5萬元

高租金,是萬科翡翠書院最為爭(zhēng)議的地方。根據(jù)記者從現(xiàn)場(chǎng)的了解,按照初步框架,90平方米三居室的月租金為1.5萬至1.8萬元,180平方米四居室的月租金為3萬至4萬元。單次租期則是從3年起步,最長(zhǎng)10年。這也符合此前《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》中所要求的,開發(fā)企業(yè)持有土地的對(duì)外出租,單次租期不得超過10年。

租金支付上,無論租期長(zhǎng)短,租戶都需要在房屋交付前一次性付清首個(gè)租期內(nèi)的全部租金。對(duì)于簽訂10年租期的租戶,將可鎖定租金價(jià)格,10年內(nèi)不會(huì)變動(dòng)上調(diào)租金。以90平方米三居月租金1.5萬元計(jì)算,如果一次簽訂10年租約,全部的租金就是180萬元,180平方米四居則將達(dá)到最低360萬元。

萬科翡翠書院計(jì)劃在今年啟動(dòng)預(yù)租,在2020年交付,也就是說,租戶需要在預(yù)租時(shí)交付一筆象征性意向金,在2020年交付前支付所有租金。這也是10年租金180萬元說法的由來。

回應(yīng) 成本反推收益率不超過3%

一套房子租4萬元,萬科這是不是在推高租金價(jià)格?對(duì)于此,記者向北京萬科方面求證?!胺课葑赓U市場(chǎng)的需求是多樣的,有中低端需求,也有高端需求。我們有2萬間的經(jīng)濟(jì)型長(zhǎng)租公寓泊寓,而翡翠書院定位的是高端產(chǎn)品,滿足少部分人群需求,不能因?yàn)轸浯鋾簝r(jià)格高,就說我們推高租金、作惡打劫?!北本┤f科相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱,萬科翡翠書院的租金價(jià)格是從成本反推而得,兩個(gè)地塊的地價(jià)加上50億元的資金和建安成本,在不考慮配套、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)成本等的情況下,總成本已達(dá)到160億元。理想條件下,該項(xiàng)目的收益率不會(huì)超過3%,對(duì)企業(yè)而言是極其微利的。

記者仔細(xì)做了求證,總成本160億元的說法是屬實(shí)的。翡翠書院所在的地塊,是2016年“9·30”之后北京為了控制房?jī)r(jià)而執(zhí)行的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策的產(chǎn)物,共出現(xiàn)了4塊企業(yè)100%自持地塊。其中,永豐產(chǎn)業(yè)基地0062、0166、0158地塊和0132、0120、0162地塊,最終地價(jià)是50億元和59億元,也就是翡翠書院所在的兩個(gè)地塊,成交時(shí)的樓面價(jià)便達(dá)到36000元/平方米。

“單純從租金看,4萬元確實(shí)太高,但對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目,這樣的定價(jià)絕不是暴利?!北本┲性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者,109億元的地價(jià)下還按照正常規(guī)劃成小戶型出租,根本行不通,所以只能建設(shè)成為高端住宅出租。

盼望 租戶期待租售同權(quán)

在《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》中,對(duì)于租金定價(jià)也是這樣寫的:企業(yè)自持商品住房租賃活動(dòng)實(shí)行市場(chǎng)化機(jī)制,租金價(jià)格由租賃雙方按照市場(chǎng)水平協(xié)商確定。記者也隨機(jī)采訪了部分居民,有人覺得4萬元的租金價(jià)格太高,也有人覺得如果自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力足夠那也可以去享受。

有沒有可能通過引入金融產(chǎn)品從而降低租金?銀行業(yè)內(nèi)人士告訴記者,由于首批企業(yè)自持租賃地塊屬于試驗(yàn)性質(zhì)的產(chǎn)品,而不是純商業(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品,所以銀行對(duì)此也非常謹(jǐn)慎,生怕碰觸政策“紅線”。而對(duì)于租戶來說,有聲音也提出,希望像政策性住房那樣,在企業(yè)自持租賃地塊上能給予“租售同權(quán)”的政策,該項(xiàng)目?jī)?nèi)配建的學(xué)校,租戶子女也能享受和買房子女一樣的入學(xué)政策。

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樓盤名稱均價(jià)時(shí)間
1佳源廣場(chǎng)一房一價(jià)12月份
2鳳樾府一房一價(jià)12月份
3悅達(dá)交投·玖璽臺(tái)一房一價(jià)11月份
4招商蛇口雍華府一房一價(jià)11月份
5新城·云圖時(shí)光一房一價(jià)11月份
6中海華樾一房一價(jià)11月份
7紅星·海河灣天鉑一房一價(jià)10月份
8合景匯悅城一房一價(jià)9月份
9黃山府(洲際逸品三期)一房一價(jià)5月份
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