導(dǎo)讀

成本定價(jià)法不同于市場(chǎng)定價(jià)法，“萬(wàn)科翡翠書(shū)院”未來(lái)效果如何，仍需市場(chǎng)檢驗(yàn)。

在拿地16個(gè)月之后，全國(guó)首個(gè)企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目再度引發(fā)關(guān)注。近期，這個(gè)名為“萬(wàn)科翡翠書(shū)院”的項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)租階段，高昂的租金成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

“萬(wàn)科翡翠書(shū)院”項(xiàng)目位于北京市西北五環(huán)外，靠近科技企業(yè)聚集的中關(guān)村科技園區(qū)海淀園。項(xiàng)目前身是萬(wàn)科于2016年12月獲取的海淀永豐18號(hào)地和19號(hào)地，因競(jìng)爭(zhēng)激烈，兩塊地的自持面積最終達(dá)到100%，自持年限為70年，土地單價(jià)超過(guò)36000元/平方米。

由于成本高昂且不得出售，項(xiàng)目的盈利模式成為難題。萬(wàn)科曾嘗試過(guò)其他運(yùn)營(yíng)方案，但未能成行。最終，萬(wàn)科引入基金，并以租賃住房的形式推出。

該租賃住房有兩種戶型，90平方米三居室的月租金約為1.5萬(wàn)-1.8萬(wàn)元，180平方米的四居室月租金約為3萬(wàn)-4萬(wàn)元。需要指出的是，這是兩年以后的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)——按照項(xiàng)目的建設(shè)周期，第一批房源將在2020年交付。

盡管北京不乏高租金房源，但該項(xiàng)目的價(jià)格仍然令人側(cè)目。品質(zhì)匹配、客源潛力、市場(chǎng)變化等不確定因素，都將成為項(xiàng)目能否盈利的變數(shù)。

近年來(lái)，土地供給側(cè)改革不斷深化，自持型地塊、租賃地塊越來(lái)越多。作為全國(guó)首例，“萬(wàn)科翡翠書(shū)院”的推出有著標(biāo)志性意義。分析人士認(rèn)為，無(wú)論項(xiàng)目成敗與否，對(duì)于更擅長(zhǎng)銷(xiāo)售而非自持的國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其商業(yè)模式、金融手段、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等，都將為行業(yè)提供借鑒。

成本反推價(jià)格

“這個(gè)租金水平，是我們根據(jù)成本反推出來(lái)的?！北本┤f(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，兩塊地的總價(jià)為109億，建安成本、人力成本、資金成本、70年的持有成本，加起來(lái)約50億，使得項(xiàng)目的總投入在160億左右。

他表示，即使按照滿租的情況來(lái)計(jì)算，上述價(jià)格帶來(lái)的NOI（凈運(yùn)營(yíng)收益）回報(bào)率也不到3%，“基本不盈利”。

雖然以租賃住房的形式推出，但項(xiàng)目的土地性質(zhì)并非租賃用地。根據(jù)競(jìng)買(mǎi)規(guī)則，海淀永豐18號(hào)地和19號(hào)地被設(shè)置了最高限價(jià)；當(dāng)報(bào)價(jià)觸及上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)而競(jìng)報(bào)自持商品住房面積；當(dāng)自持商品住房面積達(dá)到100%時(shí)，再競(jìng)投高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。

該地塊的競(jìng)爭(zhēng)頗為激烈，并最終進(jìn)入第三階段，這也是造成土地成本高企的主因。

“如果以純租賃用地的性質(zhì)來(lái)出讓?zhuān)瑑r(jià)格絕對(duì)不會(huì)這么高?！北本┠撤科笕耸肯?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，雖然北京土地資源稀缺，企業(yè)也不會(huì)以銷(xiāo)售型項(xiàng)目的價(jià)格去拿一宗租賃土地。但他同時(shí)表示，最終競(jìng)到100%自持，也說(shuō)明當(dāng)時(shí)的土地市場(chǎng)有一定的非理性因素。

截至目前，北京尚未有純租賃土地出讓。以上海做對(duì)比，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，自2017年7月至2018年1月，上海累計(jì)出讓7批次、29幅租賃住房用地，平均起始樓面價(jià)6600元/平方米左右，遠(yuǎn)低于周邊的商品房樓板價(jià)，且這些土地大多以底價(jià)成交。

鑒于預(yù)期價(jià)格高企，萬(wàn)科最終將產(chǎn)品打造成高端租賃住房的形態(tài)，建筑采用了最高的環(huán)保和節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，裝修亦屬于“高配”，項(xiàng)目容積率也僅為1.78。按照“70/90政策”要求，180平方米的四居室產(chǎn)品占比不到30%，但全部被做成復(fù)式（兩層+閣樓），產(chǎn)品形態(tài)類(lèi)似于別墅。

由于項(xiàng)目周邊并無(wú)成熟商品房小區(qū)，難以做同地段的租金對(duì)比，只能以位置相對(duì)較近的豪宅項(xiàng)目做價(jià)格對(duì)比。根據(jù)鏈家APP的信息，同樣位于海淀區(qū)的五礦萬(wàn)科如園一套287平米房源，月租金為28000元；融創(chuàng)西山壹號(hào)院項(xiàng)目200平米左右的房源，月租金在24000元至32000元不等。

有專(zhuān)家認(rèn)為，考慮到萬(wàn)科翡翠書(shū)院的報(bào)價(jià)是2年后的水平，按照當(dāng)前北京租賃市場(chǎng)的走勢(shì)，這個(gè)價(jià)格不算太離譜。

北京萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于臨近中關(guān)村科技園區(qū)，項(xiàng)目的目標(biāo)客群為“中關(guān)村科技精英”。根據(jù)該公司的調(diào)研數(shù)據(jù)，目前園區(qū)的科技從業(yè)者約有85萬(wàn)人，其中有43.5%具有海外教育背景。若篩選收入較高、認(rèn)同租賃居住方式，且對(duì)學(xué)區(qū)和戶籍并無(wú)要求的從業(yè)者，客源基數(shù)應(yīng)該足夠。

北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，中關(guān)村科技園片區(qū)目前存在這類(lèi)支付能力強(qiáng)的租賃需求，比如供企業(yè)員工和高管短期應(yīng)急、過(guò)渡等。但若短期租賃偏多，項(xiàng)目就會(huì)面臨空置率變大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何在租金和房屋使用率上找到平衡點(diǎn)，需要開(kāi)發(fā)商用精確計(jì)算和有效的運(yùn)營(yíng)去解決。

另有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析稱，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓有經(jīng)濟(jì)適用的泊寓，也有家庭型高端產(chǎn)品翡翠書(shū)院，泊寓是萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓的主流產(chǎn)品，已有14.5萬(wàn)間。翡翠書(shū)院定位高端產(chǎn)品，數(shù)量少，滿足少部分人群需求。所以，不能因?yàn)轸浯鋾?shū)院價(jià)格高，就說(shuō)萬(wàn)科推高租金，說(shuō)萬(wàn)科作惡打劫。

基金悄然介入

在確定上述操作方案之前，萬(wàn)科曾嘗試過(guò)其他的運(yùn)營(yíng)模式。

拿地之初，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖曾表示，“萬(wàn)科將選擇一些企業(yè)進(jìn)行眾籌合作，概括來(lái)說(shuō)，北京萬(wàn)科負(fù)責(zé)房屋建設(shè)、配套引進(jìn)以及物業(yè)管理；眾籌企業(yè)則在早期進(jìn)行投資，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金將返還企業(yè)。”

2017年5月，萬(wàn)科企業(yè)發(fā)布公告稱，子公司北京萬(wàn)科以不超過(guò)11.95億元入伙投資中城乾元基金。其他入伙者還包括上海中城勇逸投資中心、上海國(guó)際信托有限公司、北京翰業(yè)通咨詢有限公司、上海中城年代股權(quán)投資基金管理有限公司及上海上信坤樸投資管理有限公司等。根據(jù)公告的出資額計(jì)算，萬(wàn)科的出資比例約為7.8%。

工商信息顯示，中城乾元基金于2017年11月成為北京捷盛商業(yè)管理有限公司的股東，出資比例為99%，北京萬(wàn)科的出資比例為1%。北京捷盛商業(yè)透過(guò)一家子公司全資持有北京萬(wàn)永房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，后者正是萬(wàn)科翡翠書(shū)院的項(xiàng)目公司。

也即，萬(wàn)科以引入基金的方式來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從而解決資金需求量大、回款速度慢等問(wèn)題。在這個(gè)過(guò)程中，萬(wàn)科的出資比例不到9%。

關(guān)于上述基金的具體參與細(xì)節(jié)，目前不得而知。但分析人士普遍認(rèn)為，基金極有可能以類(lèi)REITs的方式來(lái)操作。這也是目前長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)中的主要操作方式。

萬(wàn)科董秘朱旭在2017年7月就確認(rèn)了類(lèi)似的做法。她在一次電話會(huì)議中表示，萬(wàn)科會(huì)通過(guò)基金等方式完善持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)，達(dá)到現(xiàn)金流平衡目的。她同時(shí)表示，存量物業(yè)經(jīng)營(yíng)的毛利率水平、現(xiàn)金回流速度等不如快周轉(zhuǎn)模式，但萬(wàn)科必須要逐步往這方向轉(zhuǎn)型。

截至目前，萬(wàn)科在北京、廣州、佛山等地獲取了多宗自持型住宅用地，總耗資近200億。從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，隨著租售并舉制度的確立和土地出讓方式的變化，房企的自持型地塊、租賃地塊將越來(lái)越多。因此，作為全國(guó)首例自持型項(xiàng)目，萬(wàn)科翡翠書(shū)院每一個(gè)動(dòng)向都會(huì)引發(fā)關(guān)注。

但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這一項(xiàng)目有一定的特殊性。即本來(lái)是出售型的地塊，因競(jìng)價(jià)過(guò)于激烈，才最終導(dǎo)致100%自持。因此，與租賃型地塊不同，地塊不僅價(jià)格偏高，在運(yùn)營(yíng)中也無(wú)法享受租賃類(lèi)項(xiàng)目的稅費(fèi)減免。

他表示，這類(lèi)地塊在北京也僅有4宗，“不代表趨勢(shì)”。且成本定價(jià)法不同于市場(chǎng)定價(jià)法，未來(lái)效果如何，仍需市場(chǎng)檢驗(yàn)。

陳志則認(rèn)為，對(duì)于更擅長(zhǎng)銷(xiāo)售而非運(yùn)營(yíng)的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)論該項(xiàng)目成敗與否，均有較大的借鑒意義。“萬(wàn)科此舉是市場(chǎng)嘗試、價(jià)格探查的先行行為，為開(kāi)發(fā)企業(yè)100%自持這種情形，樹(shù)立了一個(gè)樣板及風(fēng)向標(biāo)，供業(yè)內(nèi)學(xué)習(xí)、分析，對(duì)推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展有益?！标愔菊f(shuō)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，在面臨很多成本剛性約束的情況下，租賃模式要突破瓶頸，就必須做更多的金融設(shè)計(jì)和制度性突破。